經過近一星期吹風造勢之後，龍頭銀行滙豐終於搶先宣布把新做按揭利率上調四分之一厘，之後輪到渣打，市場估計其他銀行將會跟隨，從而提高整體按息水平。目前的息率無疑屬於史上超低，不可能永遠如此，總有一天要掉頭向上，但今次加按息則肯定是金管局一手逼出來，透過加重按揭業務的資金成本，銀行願意或不願意也好，都要配合政府政策，全力壓抑置業需求，而且矛頭顯然是直指上車客。
金管局在二月推出新一輪收緊按揭措施時，要求銀行提高新做按揭的風險加權比率至最少百分之十五，因而要預留更多緩衝資本，結果當然是成本增加了，加按息補數亦屬順理成章。不過，在過去一星期，只有兩家大銀行的高層公開表示要把成本轉嫁給客戶，其他銀行普遍選擇靜觀其變，有銀行按揭業務主管甚至說，按揭已屬低風險業務，預期成本升幅有限。換言之，除非為了跟大隊，否則加息迫切性其實不大。
由於今次加息只是針對新做按揭，早就借了錢的業主，除非最優惠利率有變，否則供款利率不會變，所以真正受影響的必定是在實施新利率後才向銀行借錢買樓的人，他們不外乎是首次置業或換樓客。
不過，在政府連番出招下，包括向三年內賣樓的業主徵收額外印花稅，以及剛在上月推出買樓要交雙倍印花稅，換樓風險及難度已大大提高，相信換樓需求會萎縮，因此最受加按息打擊的，應是首次置業的上車客。
如果說金管局是透過增加供樓負擔來阻人上車，亦不是全無根據，因為雙倍印花稅講明對首次置業人士網開一面，實質稅率並無增加，因此只能從供樓負擔入手，才會對這批買家起作用。
當然，能夠通過銀行嚴格壓力測試借到錢的，面對息率上調四分之一厘，理論上仍然可以負擔。不過，對普羅上車客而言，以借三百萬元分期二十五年還款為例，每個月要多付四百多元，就算財力上無問題，心理上也必定有影響。
從中可見，政府的政策顯然是自相矛盾。不妨看看，專為首次置業而興建的置安心屋苑，以及五千個白表免補地價買二手屋居名額，「幸運兒」恐怕沒有想到，在被抽中買樓時，銀行會突然加按息。此外，即將大量登場的限呎限量一手新盤，當年賣地加入限制條款，原意是要多照顧上車需求，到推出發售時，買家的供樓負擔已今時不同往日。在多提供上車盤的同時，又變相壓抑上車需求，如不是自相矛盾又是甚麼呢？
其實，金管局幾年前也曾出手，逼銀行大幅提高新做按揭利率，為「P減」及「H加」封底，令P減三點二厘及H加零點六五厘等超低按息即時絕迹，樓價卻一樣照升如儀，今次會有分別嗎？答案是可以很不同，因為風險加權比率理論上可上調到你怕為止，而且新建住宅亦正逐漸增加，這些都是當年沒有的。
換言之，一邊是供應正在上升，另一邊則是需求受到壓抑，結果可以與當年完全不一樣，或許政府的政策目標已經改變，不只是穩定樓價那麼簡單。