理財Campus：居屋搶手貨奪寶四析

居屋將現兩派新客，一個是5,000個中籤名額可以在全港市場購買未補地價的二手居屋，房委會最快於五月下旬發信首批2,500名成功的申請，最快於六月揀樓。同時，他們亦可申請第七期832個剩餘一手貨尾居屋單位。另為了應付市場置業的聲音，港府把單人及家庭的月入上限提高一倍至2萬及4萬元，換言之今批居屋貨尾將十分搶手。而購買居屋的，相信大部分為初次置業人士，面對當前樓市，他們應如何決擇？

千禧後市區盤選擇多

首先，要選擇合適地區，如想選擇交通方便的市區居屋，樓價會相對較新界樓為高。港置高級營業經理方文偉指，位於鑽石山的龍蟠苑，以及長沙環的怡靖苑，均有廿年樓齡，未補地價的叫價約260萬元。如考慮○○年或之後入伙的居屋，在黃大仙區內亦有較多選擇，如○○年入伙的采頤花園，二手市場活躍，區內平均綠表居屋實用面積呎價介乎5,000至7,500元。

至於最後一期832個居屋貨尾單位，房署建議以市價七折發售，售價約120萬至近350萬元。由於屬一手單位，可免遭業主抬價，且購買時不用支付1%的代理佣金，惟單位主要集中於曾爆出短樁醜聞的天水圍天頌苑，涉及的兩幢大廈分別為K及L座。

查清估值唔使蝕差價

購買二手居屋，其中一項風險就是業主抬價。各大銀行如滙豐、恒生、渣打的網站，均有網上免費物業估價服務，可作初步估價，但銀行批出的按揭貸款，會參考估價公司的估價報告及成交市價，以低者為準。

置業人士要留意，一旦估價較成交價為低，業主便要支付差額，差價隨時是幾萬甚至逾十萬元。

樓齡決定按揭期長短

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，居屋有房署擔保25年，銀行承擔的風險減低，故一般最高可做90%甚至95%按揭，毋須買按揭保險。

若所選擇的居屋樓齡超過十年，理論上銀行會以25年或30年減去樓齡作為按揭年期上限，但銀行亦會彈性處理；樓齡少於十年的居屋，部分銀行可視之為新樓，提供25年按揭。至於5,000個白表免補地價購買居屋的名額會否都有此限？目前未有細節。

她表示，以居屋計劃的入息上限計算，在金管局指引之下，新壓力測試需假設按息增加3厘，供款佔入息比例不可超過六成，當假設利率是2.5厘，家庭最多可以應付約430萬元的物業，單身人士則為約215萬元物業。

預算承擔力以防萬一

置業人士最簡單可用「樓按負債率」作為評估，就是利用按揭貸款額除以年收入。除非預計薪金可有明顯增長，否則按揭貸款額不宜高於年收入8倍。當然，置業人士還要計算每季支付的差餉、每月支付的管理費、每月水電煤等，準確地計算個人或家庭的負擔能力。

在各大地產代理及銀行的網站上，均有提供按揭計算系統，只要輸入樓價、按揭成數、利率及年期等資料，就可知道每月的供款額，但要注意，當中未包括律師費、釐印或代理佣金在內。