工商物業遏炒一場戲

工商物業的買家面對交易成本上升，與政府多次針對住宅物業推出辣招稅，是如出一轍，都是從成本入手控制需求。因此，大可用過去多次出招後的住宅樓市表現，預測工商物業有何反應。如果歷史真的重演，工商物業交投應有一段短時間淡靜期，之後價格不跌反升，租金更不會受太大影響。

新辣招出台，市場要時間消化，交投難免受影響，由於入市以至轉讓成本上升，短炒及摸貨個案會減少，就像當年推出額外印花稅後的住宅樓市一樣。不過，上有政策下有對策，住宅投資者很快便想到用公司名義持有住宅，並把整間公司轉讓，避過辣招稅。可以預期，類似情況在工商物業更普遍，因為很多大額投資向來以公司名義進行，雙倍印花稅極其量只嚇怕小炒家。

住宅物業面對不斷加重辣招稅，樓價依然企硬照升，原因是很多業主早年以相對低的價錢買樓，加上供樓利息低，持貨力極強，除了零星需要套現之外，可靜候住宅樓價上升至完全抵銷辣招成本才賣樓。這種「實力業主」在工商舖市場為數更多，一個旺舖閒閒地幾千萬甚至過億元，買得起的絕非散兵游勇，一些商場更是由大業主持有，除非本身財困，否則根本不用急於減價求售。

還有一個不爭事實，就是政府連番調控住宅樓市，與工商物業變得興旺有很大關係，可見資金總會千方百計搵出路，很難想像商舖租金會因政府打壓投資而大幅下跌。工商物業性質是投資，租金是回報指標，並以此與其他投資作比較，就算物業價格再高，只要扣除成本後的淨回報勝過把錢放在銀行，依然會有人買來投資收租，相信要等到美國真的加息，計算投資回報的基準改變為止。

如果政府像對待住宅一樣，對工商物業施加額外印花稅及買家印花稅，結果或許不一樣。不過，去到咁盡是否恰當？住宅樓價及租金太高，市民負擔不起，會有人無屋住，是民生問題。工商物業則不同，租戶肯定算過度過，自信有錢賺才開檔；而且這是經營生意的工具，租金並非全看物業實際價值，也看租戶的生意及收入，更多是市場力量決定，如果政府管得太深，恐怕連各行各業的生財工具也要管，令市場更扭曲、營商環境改變。