特首在上星期發表施政報告後，本星期話題轉到空置稅，說不排除開徵樓宇空置稅的新措施。空置稅對樓市到底有甚麼影響？先看看以下兩個故事。
故事一：在某間小學之內，有一片漂亮的草地。有天校長在草地的周圍，加了很多「不要踐踏草地，否則會被重罰」的木牌。當學生最初看見這個牌時，大家都不敢走進草地，並不停地猜想：到底是甚麼重罰呢？有一個愛挑戰的頑皮學生，單腳在草地踏了幾下，然後哈哈大笑：「我踏進草地啦！」其他同學初初覺得他一定會受罰，但數天內他也沒發生甚麼事情。於是，他第二次便變本加厲，整個人跑進草地幾秒鐘，然後第三次、第四次……一次比一次厲害，其他同學看見他亦有樣學樣，但全部都沒有受罰。最後這片草地被踏得體無完膚，不似人形。
故事二：政府官員大談香港的樓價很貴、樓價與市民的購買力脫節、政府有需要會毫不猶豫出招穩定樓市……大家最初聽到這個言論，都擔心樓價因此而下跌，不敢買樓，有些人更立刻賣樓轉為租屋；但過了一段時間，看見樓價並沒有下跌，甚至回升。於是早前不敢買樓和賣樓的人感到後悔，二手業主的叫價變得更硬，樓價愈升愈高。
筆者講這兩個故事，是要說明心理學有一個叫「預期效應」的理論。當一個人對將來如果產生了預期，這個預期會影響到個人的認知，對未來的行為也會改變；例如大家預期公司某件物品會升值，於是爭相買入，其價格就會上升。美國聯儲局前主席格林斯潘就是這方面的高手，把利用「口術」控制市場的技術發揚光大，只要他對美國經濟情況發表言論，就會為投資者帶來「預期效應」，令到華爾街股市升升跌跌，市場也會受到影響。
不過這些「預期效應」出現「落空」的時候，結果與預期不同，就會產生負面影響，本來中性的想法，反而會與預期行為相反。例如在第一個故事，若不在草地周圍放上木牌，本來沒有多少學生會踏進草地，但如果試過有人踏進去而不用受罰時，「預期受罰」的結果出現落空，會使更多人踏進草地。
樓市在過去兩年也是一樣。政府出招穩定樓市，開始時大家會產生「預期樓價下跌」的想法，但過了一段時間之後，會看見樓價沒有下跌，預期結果出現落空，反而令到有一班早前不敢買樓的人，預期落空之後更加心急買樓，進一步推高樓價。施政報告推出後的一個星期，更加劇了這個現象。
現在港府說研究空置稅，以防新盤囤積居奇，增加市場供應。但是否真的做到？如果政府現在「大大聲」，但最後不能成功推出，或推出後不能令發展商盡快釋放已建成的空置單位，反而會使人更心急買樓，推高樓價。
空置稅是一項技術難度很大的工程，要決定樓宇是否空置，需要很多行政上的工夫，地產商亦會見招拆招，例如把物業放租、延遲不取入伙紙等；至於二手市場，就更加難以考查是否空置。就算成功推出空置稅，未必可以壓低樓價，反而製造另一次「預期落空」的結果。
林一鳴
中信証券國際執行董事和企業及高資產值客戶銷售及業務發展主管，上海交通大學博士後、香港中文大學財務系哲學博士，曾獲選為「上海市1985年至2005年最優秀博士後」之一。被譽為「新波浪大師」的他，曾多次利用波浪理論準確預測股市走勢，更曾獲南韓政府、國際金融機構及美國最大之按揭證券顧問公司邀任研究顧問。他過去撰寫逾30本書籍。