投資動向：地產股有力追升

香港過去五年每年的私樓單位供應量不足1萬個，根本滿足不了需求，政府前年實施特別印花稅，只帶來短暫影響，改變不了樓價飆升的大趨勢，反映樓價的中原指數十一月時升至歷史高位的116.81，包括瑞信分析員陶冬在內的知名財經專家，都話香港樓市已達瘋狂地步。

政府十月份公布非本港居民及公司名義買樓要繳付15%買家印花稅，此一前所未有的辣招當堂嚇窒樓市，成交量急降。有銀行表示，十二月份樓宇按揭宗數大減五成，十二月首二十一日，一手私樓及二手住宅註冊宗數合共2,649宗，較十一月的7,197宗足足減少63%，更是一九九六年來首次低於非住宅的商鋪及車位物業成交。

未來住宅供應陸續增加，政府在聖誕前公布了明年首季的推地安排，將有6幅住宅地皮招標，可建成約3,000個單位，較今年十月至十二月期間的招標量多出七成。未來每年的落成私人單位量目標是2萬個，較過去五年供應大增逾倍，估計二○一三年全年將有39個新盤推出。

辣招未致推冧市

政府不停落藥，話旨在為過熱的樓市降溫，不過，這個由供求失衝所衍生的地產大牛市，在低息環境的推波助瀾下走了十個年頭，美國推出QE3及取代扭曲操作的QE4，失業率一日唔跌，低息政策都唔會改變。按入息中位數，現時港人供樓負擔約佔收入一半，遠遠不及一九九七年逾八成水平。

政府十月公布買家印花稅後，樓宇成交宗數減少，銀行為爭生意，開始調低按息，早前富邦銀行宣布調低按息至實際低見2.1厘。供樓成本低直接支持高樓價，除非息口期望改變，利率進入上調周期，樓價才有機會出現急挫的誘因。

前年政府實施特別印花稅，但對地產市場只有短暫冷卻作用。近五年香港的結婚登記數字持續上升，由○七年的4.6萬多宗增至一一年的5.2萬多宗，而今年單是上半年就已達到5.8萬多宗。新家庭的組成是帶動樓市的基本需求，經濟的穩定期造就結婚及出生數字破紀錄，成為樓市的剛性需求，每年2萬的私樓目標看來只可解決「樓荒」下過高樓價的問題，未必會推冧樓市。

資產折讓處高位

當然，樓價升跌好多時在於大家對樓市未來的預期，當政府不停出招，就算打消不了用家需求，部分投資需求都會被打沉，回報下跌，資金自會另找出路。

○八年金融海嘯後，香港地產在各國狂印銀紙之下快速恢復過來，樓價愈升愈有，地產股卻走勢背馳，股價較其資產淨值折讓幅度達歷史高位。恒基地產（00012）今年低位37元，不到每股資產值的一半，反映熊市時，投資者要錢唔要貨，資金避走防守股，地產股的資產值折讓根本吸引唔到投資者。

五大地產商長實（00001）、新地（00016）、恒地、信置（00083）及新世界（00017）的股息率約是1.8至3.2%，不屬高息之類別，發展物業的收入有周期性，就算地產商都持有唔少收租物業，其防守力始終不及靠收租且收益幾近全部派發的房託基金（REITs），defensive play既是投資市場的主要策略，令領匯（00823）由○八年十月的8元樓下持續攀升至今年十一月的43.1元才見頂，期間五大地產股只大致反彈一倍多，只有新世界因公司業務整頓，估值獲重新評定，股價反彈近兩倍，更成為今年藍籌股王，不過，跟房產信託比較，仍然大大跑輸。

熱錢流入成支持

到一三年，樓市未必一如部分大淡友所想，即時轉勢，始終供應增加需時，利率續處低位，但十年地產大牛市要再向上突破，阻力巨大，因政府話到明樓價再飆將再出招，政策風險高。不過，樓價不再瘋狂飆升，都唔代表要急跌，在環球經濟復甦及A股谷底反彈推動下，港股脫離了成交靜、估值殘的低迷狀況，熱錢流入，投資者風險胃納提高，cyclical stocks取代了defensive play，地產股繼續處於兩種不同的拉力當中，只是股市回升的拉力可以好大，在市場逐步消化了現有的辣招及樓宇供應等因素後，資產折讓可繼續收窄，相信未來地產股可跑贏REITs。

本地地產股估值唔算貴，且業務多元化，除物業發展外，有投資物業、有持其他上市公司權益，如長實的資產值中，香港起樓部分實際得13%，和黃（00013）等上市公司權益佔去了53%，其餘則是投資物業及內地房產業務，股價受本地樓市影響有限，若然只有兩種投資可揀，買樓定買地產股，筆者認同四叔名言︰「買股好過買樓」。