金融徐筆:綠城高處仲未算高

中央強調城鎮化係未來工作重點,刺激一眾內房股持續表現強勁。綠城中國(03900)股價年初至今升咗3倍,同時市場預計明年內地樓市銷售穩定,樓價仍會上升。咁嘅憧憬下,Prof. J認為綠城估值未算貴。

綠城以前嘅高負債比率限制咗佢增長前景,但自今年六月先後有九倉(00004)注資,並向融創中國(01918)賣出部分項目權益組成合營公司之後,集團嘅財政狀況已大大改善。差唔多合作咗半年就有初步成果:頭11個月銷售金額已超過今年400億元人民幣嘅銷售目標。雙方喺互補嘅前提下「合作」,呢個營運模式確係堅!

資金回籠速度加快

之前綠城着力喺維持高資產周轉率,但同時又堅持佢嘅產品要有高質素,搞到高槓桿、低利潤率。但依家融創主導項目銷售之後,業務策略調整咗,以高端市場為重點。綠城管理層指,未來會減少高端樓盤嘅比例,增加主流樓盤供應,此舉令新嘅可供銷售面積上升,提高利潤率。呢招「拆細」,多啲嚟密啲手,將有助提高資金回籠速度。長線睇,當綠城嘅現金流壓力減輕後,再推番啲高質素樓盤,Prof. J相信到時可以重拾定價能力。

Prof. J大膽假設兩間集團嘅和諧合作將會繼續,依家綠城一三年預測市盈率仲係6至7倍,加上股價相對資產淨值有一定折讓,可憧憬機構投資者為集團重新估值。不過,Prof. J溫馨提示,內房股仍需留意政策風險,尤其係打壓樓市嘅力度。繼續追蹤,出發!

香港大學電子金融服務榮譽助理教授 徐燦傑