二○一三年，可能是內地房地產行業長周期的一個重要歷史坐標。最主要原因，是支持長期繁榮的若干因素正面臨拐點，使內地房地產行業或告別二十多年的「繁榮期」，轉入「過渡期」的階段。
過去二十年，內地人民住屋環境不斷改善，從一九九一年人均住宅建築面積14.2平方米，上升至二○一一年的32.7平方米，平均每年上升接近一平方米。這數字相信令很多香港人羨慕不已，因為香港人均住宅建築面積，現在平均只有12.9平方米，只及內地的三分之一左右。而且內地的住房自有率亦不斷上升，特別是過去數年。二○一○年全國人口的總和生育率只有1.18，社會逐漸走向老齡化。根據中信証券國內研究部估計，在「十二五」、「十三五」、「十四五」期間的年均商品住宅潛在需求，分別為13.8億平方米、12.1億平方米和10.1億平方米，目前新開工規模已超過了內在需求。因此內地房地產周期已越過長周期的首個臨界點，從繁榮期進入過渡期。
當人們從舊的房子換到新房子，不也會製造需求嗎？這想法是對的，過去建築質量偏低，在一九八○年建設的房屋，平均設計壽命只有二十多年，而這也是過去內地住房市場發展的最大動力。但近年建築質量已大大提高，相信到了二○二○年，居民對二○○○年建設的房屋仍是頗滿意的，換樓需求亦會下降。內地居住在一九九○年以前建設房屋中的家庭，比例已從○五年的33%下降到一○年20%，舊房拆遷的速度亦會減慢。
當內地房地產行業轉入「過渡期」之後，行業周期性政策將保持平穩，而制度改革則繼續推進。政府會堅持房地產調控政策不動搖，限購放開可能性不大，按揭貸款加權平均利率不會大幅下降。在市場平穩的情況下，二○一三年房地產行業制度性改革，尤其是房地產交易稅和公積金制度改革或將繼續推進。
良性過渡期的重要基本面特徵，就是開發投資增長乏力和價穩量增。由於新開工面積高於住宅潛在需求，而潛在需求又大於實際銷售面積，價穩量增和開發投資乏力可能出現，估計一三年商品房銷售面積、銷售額和房地產開發投資，將分別同比增長11%、12%和16%。
所以在一三年的內房市場，會是偏向平穩的一年，樓市會出現「價穩量增」的格局，以一線城市的投資價值較高，所以內地樓市長遠是看好的，但像數年前全國性房價上漲的局面，就較為困難了。
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林一鳴
中信証券國際執行董事和企業及高資產值客戶銷售及業務發展主管，上海交通大學博士後、香港中文大學財務系哲學博士，曾獲選為「上海市1985年至2005年最優秀博士後」之一。