藍籌盤實用則王起底

本港以往一直以建築面積計算樓價，但由於不同年代有不同定義，尤其是近年落成的新進屋苑，發展商將會所及大堂等公共樓面計入建築面積之內，大幅拉低實用率，令到新不如舊情況出現。用建築面積呎價來作比較，難免有欠客觀，隨時「買貴樓」。

明年須列明實用面積

隨着地產代理明年起須列明二手單位實用面積資料，由於實用面積定義統一，比較呎價時更能客觀地反映物業實用狀況，減低入錯市的機會。

新指引生效後，影響最大非實用率較低的新進屋苑莫屬，實用面積與建築面積呎價難免有大幅差距，市場適應需時；反觀藍籌屋苑則較具優勢，由於實用率高，跟建築面積呎價相去不遠，市況波動將較細。要揀個足秤的單位入市，西灣河鯉景灣、北角和富中心、九龍灣德福花園及紅磡黃埔花園四大藍籌屋苑是不錯之選，當中不乏實用率近九成的則王單位，是受新指引影響較細的入市之選。

和富中心大窗台唔計數

北角區以實用見稱的大型屋苑，不得不提兩大藍籌指標和富中心及城市花園，兩屋苑實用率普遍八成多、九成，其中和富中心更附送特大窗台，並不計算在建築面積之內，實用率比起城市花園稍勝一籌，堪稱區內實用樓王。

每呎叫價萬二

和富中心位處北角臨海地段，由17座住宅大廈組成，雖然已接近30年高齡，新型住客會所欠奉，但仍有泳池及兒童遊樂場等康樂設施，加上樓下設有商場，附近英皇道一帶商舖食肆林立，而且交通四通八達，購物外出就腳方便。

和富中心共有1,450戶，主攻三房戶，建築面積介乎800餘至2,500餘方呎，實用率最高首推分布第1及17座兩單邊座數的C及D室則王戶，飽覽維港海景，建築面積963方呎，實用率高約近九成，採三房連主人套房設計，單是長廳近250方呎，房間「閒閒哋」八、九十方呎，新進屋苑的千餘方呎單位亦無可比擬。

世紀21日昇黃文龍表示，該類則王盤源稀少，現僅七個放盤，建築面積計每呎叫1.2萬元，入門放盤為17座低層D室，叫價1,100萬元，享屋苑泳池及維港雙景。

和富中心則王放盤推介

單位：17座低層D室

建築面積：963方呎

實用率：約近90%

叫價：1,100萬元

賣點：近250方呎大廳夠巨

鯉景灣7百餘呎足三房

西灣河一帶新進屋苑林立，但對於許多實際用家來說，鯉景灣仍是心目中入市首選，皆因近九成實用率深入民心，同一呎數單位空間比鄰近新型屋苑寬敞得多，樓價又平一截，藍籌屋苑地位無法代替。

鯉景灣入伙已20餘年，由17座大廈組成，勝在臨海旁而建，又離港鐵西灣河站不遠，附近配套齊全，除了蒲點蘇豪東、港島東體育館、愛秩序灣公園等近在咫尺之外，附近亦有不少綠化地帶，居住環境幽靜舒適，彌補沒有像嘉亨灣及逸濤灣般設有豪華住客會所的缺點。

海景戶平嘉亨灣200萬

鯉景灣提供近2,300個單位，實用率約介乎84至近90%，最實用的則王首選建築面積700餘方呎的三房戶，主要分布「觀」、「逸」及「怡」字閣的B、G室，前兩者享海景，實用率高約逾88%，特色是廳房四正見使，橫廳設計光猛十足，主人套房逾百方呎，L形廚房夠大，間工人房綽綽有餘。

港置蔡俊鵬表示，該類則王盤源少於十個，最低消費860萬元起，海景戶最平為觀暉閣高層G室，建築面積765方呎，空間媲美嘉亨灣900餘方呎三房單位，叫價900萬元，比嘉亨灣900餘方呎入門海景戶平200萬元。

鯉景灣則王放盤推介

單位：觀暉閣高層G室

建築面積：765方呎

實用率：約逾88%

叫價：900萬元

賣點：空間媲美900呎新樓

德福花園盤源足 嗌480萬

九龍灣一帶是上車客入市熱點，近期最當旺要數德福花園，樓價屢創新高，最新呎價已直逼9,500元，今年樓價累升逾三成，冠絕大型屋苑。

主攻大兩房戶

德福花園最吸引人之處在於位於港鐵九龍灣站之上，基座設有商場及戲院，衣食住行一應俱全，加上屋苑實用率高近九成，奠定區內指標屋苑地位。德福花園入伙逾30年，由21座住宅組成，提供近5,000個單位，大部分為五、六百方呎大兩房戶，實用率比起同區主攻四、五百方呎「的骰」戶的上車屋苑高得多。

德福花園最實用的則王戶主要分布A至J、M、O至Q座的2、3、6、7、10、11、14及15室，建築面積介乎596至604方呎，實用率最高約逾89%，單位最大特色是兩個房間偌大，內籠面積七、八十方呎，比一般新樓四、五十方呎空間好用得多，而客飯廳雖採呂字形設計，但空間感仍然十足。

利嘉閣高級經理陳鳳霞表示，現時該類則王盤源選擇較充裕，較實在的放盤約15個，建築面積每呎叫9,000元，交吉盤入門單位為C座低層10室，望內園，面積603方呎，叫價480萬元。

德福花園則王放盤推介

單位：C座低層10室

建築面積：603方呎

實用率：約逾89%

叫價：480萬元

賣點：兩個房間空間感強

黃埔花園超實用撼贏新樓

紅磡一帶遍布新舊屋苑，藍籌屋苑黃埔花園仍是區內用家入市不二之選，優勝之處除了規模大，實用率高達八、九成亦是主要原因。

第一期樓齡舊 樓價筍

黃埔花園分十期住宅發展，88座住宅大廈圍繞中央位置的黃埔號而建，自成一隅，聚居逾萬戶，各期單位實用率不一，其中以樓齡近三十年的第一期最實用，實用率約九成，不但比起實用率最低、只約83%的第二期見使得多，同區新進屋苑亦被比下去，屬屋苑實用則王戶。

第一期位處紅磡灣中心旁的內街位置，清一色供應三房戶，建築面積859方呎，備有主人套房及工人房，最大賣點是房大廳大，全屋不設窗台，大廳面積逾200方呎，彌補鑽石廳擺位難之不足；主人套房亦逾百方呎，空間感十足。

美聯黃志成指，由於第一期樓齡最舊，大堂及外牆仍未翻新，加上景觀以街景為主，故則王戶呎價屬各期中最平，以實用面積計價位更筍。現時盤源不足十個，建築面積每呎叫逾9,000元，交吉盤最平為3座中低層E室，叫價790萬元，貼近市價。

黃埔花園則王放盤推介

單位：一期3座中低層E室

建築面積：859方呎

實用率：約90%

叫價：790萬元

賣點：又平又最實用