政府推出十招穩定樓價措施不見成效，再推出兩新招──買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）冷卻樓市，都是預期之內。筆者不懷疑政府穩定住宅樓價的決心及能力。新招被指有違自由市場原則，業界亦擔心買家印花稅用力過猛，扼殺豪宅市場。
根據土地註冊處紀錄，過五千萬元的豪宅業主，當中超過七成是以公司名義持有。業主不以個人名義持有物業或可受惠稅務安排，亦可以隱藏身份。很多上市公司及外國機構的高層職員住所，以及家族基金的物業，只可以公司名義持有。
筆者估計買家印花稅能成功打擊本地人士購買豪宅意欲，他們一時間不易接受要多付15%樓價為稅款。但對於一些內地買家，他們對本港樓價本來就沒有太多概念，若是首次接觸香港豪宅，三萬元一呎或三萬四千五百元一呎（連買家印花稅）沒太大分別。對他們來說，能否在港買得心儀豪宅才最重要，平一點或貴一點沒太大意義。早前已有報道指出，有內地買家付了二百萬買家印花稅購買一個豪宅單位。
另一方面，筆者估計日後豪宅買賣會出現兩個市場，一個是買賣物業的市場，另一個是買賣持有豪宅物業公司的市場。以轉讓公司形式出售物業可不用繳付買家印花稅，傳統印花稅的稅率亦低得多，日後轉售亦可豁免額外印花稅，售價可比直接出售物業為高。很多持有豪宅的公司還有其他商業活動，因此不能出售，但不少業主已考慮把物業注入空殼公司，方便日後買賣。雖然政府表示這樣的安排有兩年禁售期，但大多數豪宅業主都不急於套現，只求取得彈性。
兩年前推出額外印花稅，樓價在過去兩年持續上升。政府因此加強額外印花稅稅率及轉售年限。如同病人受細菌感染，醫生開了一種抗生素後證實無效，需要考慮開另一種抗生素或加重原有的劑量。
九○年代初期興起炒賣住宅物業，很多時買家賺了一、兩萬元便以確認人方式轉售物業，有時到物業最終成交時，已經歷了幾重轉售。自九二年初政府為了打擊炒賣住宅物業，決定每次轉售均須支付印花稅後，因經濟基本因素持續有利樓市，買家可把印花稅的成本再加上利潤轉嫁下手買家，每次轉售動輒加價十萬、廿萬，樓市因此升得更急更快。直到九四年內地宏觀調控影響香港經濟，樓市才轉勢下調，後來調控鬆綁便再急升至九七年。
額外印花稅實施後入市的業主，很多是希望兩年後才出售物業，以避免交稅，但眼見樓市大好，便嘗試叫高價放盤，希望付了額外印花稅後仍有利可圖。因供應短缺，大家預計樓價必升，便願意高價接貨。因此過去數月頻錄得付了額外印花稅仍獲厚利的個案。
政府指出收購住宅物業作重建用途，可獲豁免買家印花稅，惟詳情欠奉。因此現時購併活動已近乎靜止。舊樓重建可提供住宅單位，亦可改善舊區環境，希望政府盡快公布豁免詳情，讓購併活動得以重生。
現時樓價高企的根源是供求失衡，要解決便須從增加供應入手。雖說供應不可能馬上增加，但買樓的決定涉及對未來樓價的期望，若未來有穩定而充足的供應，市民不會在現時高價入貨。
筆者一直認為行政措施並不能長遠解決高樓價問題，可是中小型住宅樓價於今年內升了兩成，有必要採取果斷措施遏止升勢，推出新印花稅措施無可厚非。市場對任何新措施必定有觀察期，短期內交投及炒風一定下降，樓市可即時降溫，是否長期有效則有待觀察。希望新措施只是暫時性的過渡安排，政府須在短期內找到增加土地供應的方案，待樓價回落到可接受水平時，便應考慮撤銷這些「非常措施」。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。