理財Campus：慘遇重招地產股前景勁失FUND？

信安：樓市跌5%再橫行

本港樓價存隱憂，對於地產股投資，基金經理可會「避之則吉」？

信安香港股票基金經理朱加城及團隊目前管理約24億元港股基金，單計十大持股中在長實（00001）及新地（00016）的投資額共達1.3億元。他對本地地產股維持中性評級，當前的策略是以守為攻，其後再視乎市況謀劃去向。

他表示，政府連番出招打壓樓市，其中就以向外地買家徵「買家稅」（BSD）的影響最大，樓價即時出現回調，但他認為，香港目前仍然處於低息環境，回調幅度只是反映出賣家叫價的折讓，不代表實際樓價下跌，預計整體樓市下跌5%後會橫行一段時間。「始終美國推出QE3（第三輪量化寬鬆），人人都想買磚頭抗通脹，看不到樓市有何重大的不利因素出現，只是不升但不會點跌。」他稱。

地產股急挫僅屬回吐

因此對於地產股前景，他並不擔心，他認為地產股近一季的表現不差，政府出招打壓樓市，地產股經歷一輪急跌，不排除反映部分投資者獲利回吐，在樓市不會出現重大調整之下，地產板塊將平穩一段時間，相信投資者過後會再追入相關股份。

不過，他認為香港作為自由市場，容許外地人投資物業市場是香港的獨有優勢，政府透過徵收BSD及延長額外印花稅干預市場，短期內的確可以阻止樓價升勢，但同時又會進一步減低二手樓盤放售的誘因，令市場上供應繼續減少，過分干預亦對自由市場不利。

宏利：中小地產股跌30%

宏利資產管理亞洲區股票投資部主管陳致洲預計，新政策拖累一線地產股的跌幅約10至15%，而中小型的地產股跌幅更達20至30%，未來基金的部署，他傾向選擇收租股多於地產發展商，指在市場上有其他更便宜的代替品之下，暫不會增持地產相關的板塊。

然而，對於本港樓市他未感悲觀。他補充，參考新加坡去年初推行BSD的例子來看，樓市呆滯一個月，但成交量及價格亦很快回穩，預計新招對香港樓價影響不會超過5%，成交量則會減少兩成。

新招對地產股的衝擊來得突然而且激烈，「但你不要忘記，地產股不論一線或二線股，年內升得相當厲害，短線出現獲利盤並不出奇。」他表示，自從新政策出台之後，地產股跑輸大市，由於熱錢流入，大市向好，不少收租股或者房地產投資信託基金（REIT）都跑贏地產股，看地產股的前景，關鍵就在於發展商明年的賣樓策略。

今年賣樓佳 盈利勢穩

陳致洲指，因為樓市成交量減少，有部分發展商可能會因此而減價促銷，但有地產商較為「錫貨」，他稱：「他們認為自己的樓可以賣得更高價錢，不願以現時市價出售，但如果唔出貨，盈利就會減少，而一三年，地產商賣樓的策略就會反映在一四年的盈利上。」

他續稱，年內不少地產商的賣樓的成績都很好，所以明年業績發布的盈利表現應該不會有太大問題，但之後有何策略仍是未知之數。他表示：「現時有部分地產商已經表明不會割價，反映大地產商是相當『錫貨』，今年地產商大致上都已經賣出手上的單位，明年初才可能會看到一些轉變。」

基金經理看法多持平

此次本報成功訪問了10家基金公司，當中包括香港、中國及亞洲房地產股票基金的基金經理，涉獵本地及國際級資產管理公司。綜合調查結果，受訪的基金經理均不太看淡樓市前景，相信樓價只會橫行，對地產股看法持平。

雖然樓價未必反映到地產股表現，但近月來地產股走勢呈強勢，不少基金經理都認為地產股走勢未來將繼續持平，少於一半選擇增持。然而對地產股相對大市表現的看法則出現分歧，一半認為地產股與大市走勢貼近，三家料跑輸大市，兩家則估跑贏。