Smart Money:買樓收租投資有竅門

依家香港乜都貴,最貴當然係樓!樓價高企之下,唔少得各出奇謀,利用槓桿出擊,結合銀行提供嘅金融工具,跑贏通脹!好多人都費盡心力買一間屋,然後租出去,將租金用以支付供樓及各項開支,用時間跑贏通脹,期望廿數年後,有一間自己嘅屋,同時享有樓價升值帶嚟嘅資產增值。

筆者認為,目前聯儲局主席伯南克推出第三輪量化寬鬆措施,同時延長低息期承諾至二○一五年,亦即嚟緊幾年,息口都十分低。咁低息嘅環境,當然應該延長樓按,慢慢還錢。同時間,喺不斷印銀紙下,樓價可以話有實質支持;加上香港樓宇供求失衡,只要負擔得起,買樓仍然係不二嘅投資選擇。

銀行按揭 貨比三家

買樓之所以咁難,在於要先儲一筆首期,無番幾十萬根本無可能。要一筆過清繳單位嘅費用,唔係一般市民可以做到,所以我哋會借用槓桿原理,問銀行借按揭。依家好多銀行都有推出九成按揭服務,大家只要打個電話,問佢哋拎詳情,問多幾間,對比下唔同銀行所推出嘅按揭服務。

備妥首期之後,用銀行嘅按揭計數機計一計,輸入利息、年期、物業估價,可以好方便咁計到一個月大概要動用幾多資金作為供樓開支。接住,就要將所有樓宇會衍生出嚟嘅支出、收入,做一次預估。收入方面,樓宇主要會提供租金收入;支出方面,每層樓都會牽涉到管理費、差餉、地租、裝修費用等。

所有項目羅列之後,根據財務學嘅原理,當然係要做預算。好多買樓嘅人有一個信念,就係「供吓供吓就得」,同時將樓宇出租,可以話係「人地幫自己供間屋」。能夠做到呢件事,就要有好好嘅計劃。

羅列費用 計算收入

羅列收支細項後,將租金收入減番管理費、差餉、地租、稅項等支出,如果可以得到一個正數,呢個單位正正係「供平過租」。不過,即使每個月只係畀多千幾蚊,利用租金收入去減低供樓支出,然後得到一個物業,都係除笨有精!

當然,可以由始至終,每個月有租客畀租,只係一廂情願嘅諗法,好多時我哋要將風險考慮在內。以目前租務市場嚟講,多數會簽一年死約,畀一個月按金。到租客唔租時,大家會有一個月時間搵新租客。如果經物業代理去搵,又要畀多一個月佣金,同時要畀釐印費。所以一句講晒,如果大家搵到個穩定嘅租客,平少少租個單位出去,反而係除笨有精。

香港大學電子金融服務榮譽助理教授徐燦傑