變格商城記：鐵路上蓋商廈鬥盈

增長型

政府帶頭「起動九龍東」，同樣起動區內商廈物業價格，九龍區尤其是地鐵沿線的商廈便成為具投資概念的「潛力股」。

九龍站：維港門廊新貴

新地（00012）旗下環球貿易廣場（ICC）坐落港鐵九龍站上蓋，總樓面面積逾280萬方呎，樓高118層，正正與同屬新地旗下的中環國際金融中心（IFC）二期在維港形成「維港門廊」，猶如兩「巨無霸」隔岸對峙。

朗豪坊辦公大樓

力寶中心

ICC寫字樓為新地的收租物業，不設出售，目前主要租戶包括德銀、大摩及瑞信等投行，亦獲私人銀行如瑞士盈豐銀行等租用，另有積金局進駐。金融海嘯爆發前夕，不少投行計劃擴充香港區辦公室，惟港島商業核心區，如中環的空置率已推低至近乎零的水平，當時正值ICC開始招租，吸引國際知名的投行轉戰「對面海」。

市傳○八年大摩洽租時，該廈呎租水平僅二十餘元，事隔四年，呎租已飆升至約90元，目前僅得一層樓面與另外樓層一個單位空置。港置至尊商業區域營業董事黃璜稱，「ICC呎租具叫價能力，主因新地致力篩選租戶，為ICC打造專業形象。」

該公司寧可空置單位，亦不會降低選客準則，以求長遠提升物業價值。

旺角站：地利絕無僅有

冠君房地產信託（02778）旗下朗豪坊由市建局與鷹君集團（00041）共同發展，並於○四年落成，位於港鐵旺角站上蓋，屬一綜合商業發展項目，提供59層甲級寫字樓，可出租樓面面積為70萬平方呎（除已出售的四層外），為繼環球貿易廣場之後九龍第二高商廈。

據了解，朗豪坊辦公大樓主要租戶來自零售、採購及批發界，但亦吸引不少金融業租戶，包括富通保險（亞洲）、美國友邦保險、凱基證券及期貨等。

據港置至尊商業資料所顯示，該廈租務情況穩定，目前的空置率僅為1.19%，而呎租水平約為40元。

黃璜認為，旺角區屬九龍最便利地段之一，朗豪坊辦公大樓更屬附近一帶少有甲級商廈。雖然砵蘭街與上海街一帶曾為娛樂場所集中地，惟目前區內環境已獲改善。

再者，此區商廈租金較港島區有高折讓，故可吸引保險企業開設分區營業部，方便營業員接觸九龍及新界區客戶。

藍籌型

在港島區，港鐵站上蓋的商廈就以金鐘、中環等傳統金融區為主，但有代理就指，港島區其實大部分商廈都只供放租而不放售，在市場買賣活躍的甲廈物業都集中在金鐘區，成交量高，而且有穩定租金回報，屬「藍籌型」的商廈。

上環站：港澳交通樞紐

沿港島線西行至上環站，就有港島區另一座指標性甲廈──信德中心西翼及招商局大廈（東座）。

信德中心是區內少有的甲級商廈，上環站有直接出口可達，業權主要由信德集團（00242）、澳門旅遊娛樂及新世界發展（00017）持有。與金鐘力寶中心一樣，信德中心同樣由兩座寫字樓組成，呈雙塔型設計，除寫字樓部分之外，還有9層高的商場部分，亦毗連港澳碼頭，在交通網絡上佔盡優勢。

美聯商業區域營業董事周永亨指，全港島區內可供買賣的甲廈僅十多座，同樣可作買賣交易的力寶中心及信德中心都是雙塔設計，面積大、盤源足夠，故成為投資者的主要戰場。

據美聯的成交數據，信德中心－西翼今年頭十個月成交呎價介乎15,800元至20,800元，招商局大廈成交呎價則介乎14,065元至18,000元。周永亨表示，由於信德中心西翼提供達八成實用面積，招商局大廈只有六成多。

對於未來商廈整體呎價走勢，周永亨認為「只會向上」，保守估計未來三個月仍然有5%的升幅，租金則保持平穩。

金鐘站：金融圈雙子塔

周永亨指，由於中環及金鐘區的商廈大部分只租不賣，故可供買賣的金鐘站上蓋的力寶中心及海富中心成區內其中的商廈呎價指標。

力寶中心由信和置業（00083）發展，早在1987年落成，其設計是由兩幢樓宇組成，行內人都稱為「雙子塔」，力寶集團（00226）是其整座中心的大業主，目前力寶集團旗下的力寶金融以及新成立力寶投資管理的辦公室，還有大和投資及滙富投資等金融機構，都集中在力寶中心二座。