名家筆陣：拓新界東北 解土地荒

市民爭相入市主因是供求失衡，大部分人均認為未來住宅土地供應不能滿足需求，樓價必升。回看沙士時樓價低迷，大家卻不願入市，相反現時則願意高追。

其實，是否願意買樓主要是信心主導，解決之道，必須促使市民相信政府有能力增加土地供應。南丫島海難中各救援部門表現良好，市民大加讚賞，說明政府仍與過去一樣有能力，公務員的質素沒有因換屆而改變。政府當年曾推出「八萬五」政策，為甚麼市民現在卻迷信政府沒有能力為樓市降溫？

市區土地幾近耗盡

社會近年普遍較抗拒發展，再加上地積比率被大幅降低，增加土地供應較以往困難，發展新界東北便引起不少反對聲音。

香港人口密度之高在世上大城市中數一數二，在彈丸之地容納七百多萬人口，高密度發展是無可避免。過去大幅降低地積比率的政策，雖可改善居住環境，但減少供應令樓價上升則是必然因果。可惜地積比率降低後如再度調升，易引起受影響地區的業主及居民反對。

市區土地近乎耗盡，向新界區發展看來是唯一長遠解決方案，而新市鎮模式亦可提供較大量住宅單位及配套設施。大家不妨想像，如果沒有馬鞍山及將軍澳兩個新市鎮，現時樓價會是何等水平？

容許換地自行發展

社會較以前開放，任何發展建議必定引起受影響人士大力反對，部分是為了爭取更多賠償或利益，部分則是反對項目會為港深融合鋪路。政府應詳細向市民解釋發展計劃的急切性，公布新發展地區的詳細規劃，消除市民的誤解。

新界東北發展計劃須盡快進行，並為發展新界其他地區開綠燈，才可長遠解決土地供應不足的問題，令樓市降溫；執行方法則可考慮調整，降低反對聲音。發展區部分是馬路、公園等公共設施，亦有大量土地用作興建公屋用途。這些土地沒有商業發展元素，政府須進行收地，但其他可作住宅、商場等的商業發展地塊，可考慮讓原業主通過換地及補地價自行發展。

現時政府收地的最高補償金約為每方呎近八百元（農地），若容許地主地把農地轉化為屋地，計算補地價金額時農地的估值往往遠低於八百元一方呎。

因此容許有關地主換地發展既可減少反對聲音，亦可大幅降低發展成本，何樂而不為？政府不應為怕被指官商勾結而採用百分百收地方式，而且過去發展新市鎮時，亦曾容許部分符合規劃用途的土地進行換地及補地價。

補償指引必須清晰

如何補償其他受影響居民或農民，亦應有清晰及透明的指引。菜園村事件中，政府受了極大政治壓力，不斷加大賠償金額，但過分讓步只會造成惡性循環。

高樓價已引起極多民怨，增加土地供應刻不容緩，發展新界東北為里程碑。政府應廣納民意，減少反對聲音，以便項目可盡快落實。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。