德銀估港樓冧價兩成

林奮強：不會無止境升

德銀引述差餉物業估價署數據，八月份私人住宅售價指數按月升2.2%至210.6點，創歷史新高，當中100方米（約1,076方呎）以下單位漲幅最明顯。不過，有迹象顯示港府有意透過增加住宅供應，令市場供求重返均衡點。

德銀指地政總署九月批出五份預售樓花同意書，涉3,795伙，為○八年九月以來單月最多；今年第三季，共批出七份預售樓花同意書，涉5,652伙，截至九月底，仍有20份預售樓花申請等待批，涉8,705伙。該行料未來數月新盤數量大增，短期內樓價在資金市場高流動性下續有上漲動力，但因供應增加，未來二十四個月樓價或跌15至20%。

「香港黃金五十」創辦人林奮強直言，樓價不可能無止境上揚，因樓價貴必令本港產品、服務價格上漲，當漲至高位時，為追求價廉物美，無論港人或旅客，均會到內地或東南亞消費，金融機構會到成本較低地區設總部，屆時本港需求必定下跌，樓市難獨善其身，呼籲政府與公眾共同為增加更多土地供應而努力。

全球央行放水續撐樓價

不過，業界並非一面倒看淡樓市走勢，Brick and Mortar分析員王震宇表示，目前樓價並非單純看供求，反而各國貨幣政策主導本港樓市，貨幣供應增加，資金流入實體資產，令樓價有支持。

港大香港經濟及商業策略研究所行政總監邵啟發認為，本港樓價屢創新高，主要受低息環境、本港房屋供應減少影響，因此未來樓價顯著下跌機會較微，待新土地供應政策落實後二至三年才有改善。

有發展商承認，目前樓價確實偏高，然而不代表見頂。他解釋，儘管最近內地人來港置業驟減，然而最近開售新盤買家主要是港人，同時部分結束內地業務廠商，資金回流香港後，不少會流入樓市，本港樓市有實際需求支持。

他又說，能令樓市轉勢因素，一個是地緣政治風險，例如中日突然爆發戰事，但並非市場能預料；另一個是歐債危機「爆煲」，撇除歐洲不說，無論中國或美國均不願看見歐洲「出事」，預期各國會維持合作及繼續寬鬆措施。

他又用飛機或空中加油來比喻樓價走勢，說當飛機爬升至三萬多呎高空，再升空間有限，然而何時降落，則視乎燃料（資金）。不過，若能空中加油（指各國再推刺激經濟措施），則會在高空繼續飛行。