名家筆陣：投資數據中心 回報高

第一，額外租金收益。香港適合改裝成數據中心用途的工廈及貨倉大廈，佔市場的總存量少於百分之五，在物以罕為貴下，一般數據中心營運商，願以高於正常貨倉或工業用途的租金水平租用合適場地。過去經驗所得，數據中心營運商願意多付的租金溢價，約為市值租金的百分之二十至五十不等。

另外，數據中心需要在大廈天台、平台及地下等公用地方，安裝大量機電設備，業主一般會按其所佔用的面積收取租金，一般金額約正常租金的百分之十至五十不等。

第二，穩定的租約及租金增幅。由於數據中心的租約一般超過十年甚至長達二十年，按香港的市場慣例，每三至五年按公開市場租值調整租金是必然的。

大幅提升資產價值

由於數據中心的租務成交個案數據不多，往往在租金調整洽談過程中，難以找到相關數據作參考。數據中心租戶，一般願意與業主事先協議好，租金增幅每三至五年加租一次。換言之，業主的租金收益，將不受市場供求情況及波動影響，對長線物業投資者極具吸引力。

第三，提升物業資產價值。數據中心營運商，願意以溢價租金租用工廈或貨倉，回報增加必令物業的資產價值提升。筆者最近為一幢已改裝為數據中心的貨倉大廈估值，用作數據中心較作貨倉用途的價值高出達百分之三十六。

數據中心營運商一般會願意斥資將大廈的大堂、電梯、外牆、公共走廊、洗手間等地方翻新或重新裝修，以及重新裝置高水平的保安系統，目的當然是提升大廈的形象滿足其客戶要求。從業主的角度而言，大廈形象得以提升，資產價值亦肯定會提升。

此外，投資者也可將工業用地興建數據中心專用大廈。政府於年初公布，容許業主或發展商申請更改工業用地用途，作為高端數據中心，但須向政府補地價，以及數據中心所佔的面積比例，不可少於發展項目總面積的百分之四十或二點五倍的地積比，以較高者為準。

工業或貨倉地塊業主，大可按政府新例與數據中心營運商合作發展，又或按營運商的要求興建數據中心大廈，然後以長租約形式租予他們使用。

將軍澳勢成大本營

現時香港約有270萬方呎的數據中心設施，當中荃灣、葵涌區約佔百分之二十六，其次是沙田約佔百分之二十八。但在未來的一至三年，數據中心的總面積，將因將軍澳工業邨的多個新建數據中心相繼落成，而激增至590萬方呎，增幅超過一倍。如位於環保大道旁的數據中心用地，於明年中能成功售出，未來數年在將軍澳的數據中心，總面積會再增加約50萬方呎。

投資者如有意興建或改裝數據中心，筆者認為首選地區應為香港島。因為香港島的需求一向龐大，尤以銀行及金融業客戶為主，且在過去數年的新供應近乎零，加上未來數年將有已用作數據中心的大廈拆卸，供不應求的情況更見嚴重。

總括而言，業主將物業租予用戶，或投資興建數據中心大廈，是一項高回報且穩定的投資，為房地產投資者提供另一投資出路。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。