樓價高造成置業難，有人歸咎是近年落成的新盤逢盤必豪，把整體樓價推高，普羅大眾難以負擔，社會上於是出現「實而不華」的訴求，希望樓價理性回歸。政府近期推出招標的幾個鐵路上蓋項目，住宅單位除了「限呎、限量」，更加入「實而不華」條款，難怪招標結果往往與市場預期有差距，相較沒有任何限制，整個項目應該便宜多少，條數肯定難計。
何謂實而不華，真是見仁見智，但既然列入賣地條款，總要有些根據。不妨參考為實而不華做先鋒的市建局的做法：主要包括單位實用性要高、室內要有對流窗、小型單位不設露台、沒有豪華住客會所、不提供泳池、大堂設計要實用、以耐用的材料興建等。一言敝之就是平實、不走豪華路線。由私人發展商投得的項目，實而不華的程度會因地而異，但大方向相信一樣。
不難想像，加入實而不華條款是從成本入手，希望令樓價低一些。道理很簡單，沒有大型會所，可減少攤分公用樓面，增加每戶的可用面積；設計不豪華、用料平實，建築成本會相應降低，住戶承擔的維修管理費亦應較低。可是，這不等於物業落成時必定賣得平，仍要看當時市況，好像房協今年中推出的深水埗新盤，同樣標榜實而不華，定價絕不比二手低，頂層複式呎價更拍得上港島中半山豪宅。
所以實而不華的真正效果，主要會體現於重新讓樓市出現「市場分層」，新盤既有「平民樓」亦有「豪宅」，滿足不同階層需要。兩者在外觀設計、用料及配套設施方面有差別，理應存在一定的價格差距，否則買家怎會願意付「豪宅價」來買實而不華的住宅。至於差距多大才合適，要由市場決定。由於只是折讓，不意味整體樓價一定跌，更可以一齊升，主要視乎供求狀況及經濟環境而定。
如要讓市場維持分層，首要是政府能提供大量及足夠的土地供應，才能令新供應在深度和廣度兩方面，容得下不同的發展模式，屆時買家才會有平實與豪華的兩種選擇。對於發展商來說，增加土地供應也可令發展利潤有數得計，實而不華項目但求薄利多銷，其他項目則可以自由發揮，幾豪都得，如同食肆及零售也有不同檔次之分，各適其適。
事實上，近年的新盤豪宅化也是市場力量造成。多年來土地新供應極少，原材料短缺下，在商言商必定先用來製造高價貨，招呼購買力最強的一群，結果是上車盤絕迹，換樓階梯不復存在，樓市走向極端。將來部分新盤重歸實而不華，不等於樓價就會跌，但豐儉由人可以令樓市更平衡和健康，並非壞事。