近日與幾位資訊科技界「波友」打高球，他們對筆者於本欄發表關於數據中心的文章表示認同，同時亦提及在香港尋找合適的數據中心所面對的困難，以及對政府相關政策提出一些建議，就我們各自的專業範疇交流心得，可謂相得益彰。
其中一位「波友」問及，為甚麼在香港尋找合適的工業或貨倉大廈改裝為數據中心如此困難？筆者簡單歸納為以下各點：
（一）硬件難題：高端數據中心要求大廈的淨樓底高度（即橫樑最低點到地台水平之間的距離）最少要有4.5米，樓板承重量要求為5KPA（即每方呎承重約300磅）。香港現存的工業或貨倉大廈，能在這兩方面同時達到最低要求的約佔總存量不足5%。
換言之，絕大部分工業或貨倉大廈均不適合改裝為高端數據中心。若樓底高度不足但樓板承重量能合乎要求的，可拆除兩層中間的石屎樓板及橫樑，但涉及的工程技術問題及費用不菲，成功案例絕無僅有。
（二）業主取態：一般工廈或貨倉大廈業主對數據中心租戶所提出的租賃條款，包括特長租賃年期、免租期，以及一系列工程技術問題，並非持開放態度。
此外，由於數據中心客戶在落實租用物業之前，需要數個月進行多方面的可行性研究及盡職審查工作。在市場供應短缺下，業主多會將物業租予一般貨倉用戶，以致數據中心用戶經常因未能快速作出租賃決定而撲空，往往要以高於市值租金的一半甚至一倍租用合適場地。
（三）業權問題：由於數據中心客戶需安裝大量機電設備在大廈的公用地方，如物業業權分散，除需物業管理公司的審批及配合外，更需得到業主立案法團的同意，以及個別擁有大廈天台或外牆業權的業主首肯，難度相當高。香港現時業權分散的工廈或貨倉大廈佔市場中的大多數，適合改裝為數據中心的大廈為數極少。
（四）規劃及土地使用限制：改裝工業或貨倉大廈作為數據中心，需考慮政府規劃大綱圖及地契中所列出規限。地政總署將數據中心用途歸納為資訊科技及通訊（IT&T）類別。
如工業或貨倉大廈所在的地區在規劃大綱圖中表示是必然可以更改作為資訊科技及通訊用途，業主只需向地政總署作出更改用途的豁免申請及繳付相關的豁免費用（如需）就可以，否則有關申請必須先經城市規劃委員會審批，過程由數個月至一兩年不等，一般數據中心用戶未必會冒風險租用非必然容許改建的工廈。
（五）地理位置：數據中心的位置須位於公共交通可達且不太偏遠的地區（一般需於30分鐘內可抵達市中心）。同時，也不能太接近有潛在危險的設施及地點，例如油庫、水浸黑點、叢林、海邊等。更重要的是所在地必須是電力公司及電訊公司可以提供雙源頭的供電網及光纖網系統的支援。
現時香港的數據中心需求殷切，但可以改裝成高端數據中心的工廈及貨倉大廈為數極少，已改裝成數據中心大廈的流轉量及空置率極低。
如要發展為亞太區的數據中心樞紐，增加供應專為數據中心而設的地塊絕對是刻不容緩。
蕭亮輝
高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。