理財Campus：按部就班換樓「智」慳

熟知樓市脈搏的按計劃執行董事王永偉坦言：「目前樓市前景仍充滿變數，現在未必是樓換樓的最好時機，加上近期銀行批核樓按貸款的限制多多，又要查客戶信貸紀錄，又要做風險評估及壓力測試，令貸款成功率大大降低。再者現時市場『盤少客多』，賣家不肯賤價沽樓，一旦用家把目前自住的物業套現以作為換樓的首期，但沽樓後一旦未能順利買入新樓，最後就麻煩了。」

財務公司多數貴息

業主換樓的財務安排，可選擇到銀行或物業貸款公司作物業按揭，惟貸款利息、年期等條款均有分別。王永偉表示，市民必然有方法去做「樓換樓」貸款，惟可能需要付出高昂代價。「由於財務公司不受金管局監管，市民比較輕易從這些渠道獲得樓按貸款，但捱貴息是必然的事，故建議大家必須細心計算換樓成本，以免得不償失。」

案例1 水鬆先買後沽

一般而言，若然買家已有三成首期在手，即已有足夠能力換樓，不妨選擇「先買後沽」策略，因目前樓價仍企穩，此做法可免「筍盤」被別人捷足先登外，原有的物業亦有機會以「靚價」出售。買家可先買入新物業，後賣出原有物業，再把套現之資金投入新物業按揭供款。

這當中要留意一些竅門，包括盡量做到買入新樓的成交期遲過賣出原先物業的成交期。第二，新物業的按揭計劃宜選無罰息期計劃，當沽出原有物業的資金到手後，便可即時清還部分新物業的按揭貸款，以免在罰息期內還款要支付手續費。

案例2 缺水先沽後買

如買家在首期不足及資金緊絀的情況下，亦要「樓換樓」的話，那較穩妥的換樓方法還是「先沽後買」，即先把原有物業賣出，套現資金以支付購買新物業的部分首期費用，餘下款項則向銀行申請按揭貸款。

不過當中須考慮多個實際情況，如換樓成本、首期金額、按揭息率、貸款期、罰息、銀行估價、供款佔收入比重等條件。當中尤其要注意供款佔收入比重，因為一般換樓客的意願是細屋搬大屋，物業的價值提高，供款金額或會調升，若果供款佔收入比重超出五成，銀行或不向置業人士批出貸款，「換樓」計劃便告失敗。另外，買賣新舊物業的成交期，宜盡量做到買入新樓的成交期遲過賣出原先物業的成交期為佳。

洽暫租免搬兩次

此外，「先賣後買」的業主在賣出原有物業後，可向買家提出暫時租住單位，這樣便不用飽受兩度搬遷之苦。當然，這亦很視乎新買家的意願，計劃的可行度未必高。

另類選擇：過渡貸款

貸款方法多不勝數，置業人士亦可選擇過渡性貸款，惟本地銀行近年並不積極推廣，部分銀行更已取消提供此服務。以永隆銀行為例，經客戶熱線查詢獲悉，現時申請該行過渡性貸款為最優惠利率5.25厘，還款期最長只達六個月，貸款額最多為新樓買入價的兩成。

另外，置業人士於申請貸款時，須提供個人月入證明文件、新樓的臨時買賣合約等資料，如準備資料齊全並準確，審批期快至一周內獲知貸款結果。

私貸手續更便捷

如貸款金額不多，置業人士可考慮申請銀行的私人貸款，以滙豐銀行為例，其私人貸款額可高達八十萬元或月薪的八倍，還款期由六至四十八個月不等。