香港市區樓宇多數業權分散，合併業權重建向來困難重重，幸好有《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（以下簡稱「強拍條例」），令市區重建得以重生。
市區樓宇很多是五、六十年代建成，當時人口較少，樓宇多未用盡地積比率，而當年樓宇設計亦未能追上現代生活及安全要求，很多六層高唐樓沒有電梯，年邁住客上落甚為吃力。當年安全標準亦落後於現今水平，火災發生時住客沒有保障。
強拍條例生效前，發展商購併業權風險極高，若遇上「打釘」的業主便須付出沉重代價。強拍條例生效後，不容許打釘勒索天價，令發展商更容易進行市區重建，幫補市建局的不足。因引用強拍條例購併業權涉及訴訟，結果難料，因此法例實施後初期並沒有太多發展商參與，但後來案例多了，發展商便放心加入參與收購行動。但九成業權的門檻要求畢竟過高，成功的案例仍不多。
當年的發展局局長明白市區重建的急切性和困難，毅然提出把門檻降至八成。降低門檻建議引來反對陣營群起圍攻，不少議員更不惜扭曲事實，指出降低門檻後市民的業權並沒有任何保障，隨時被發展商賤價強拍，並質疑香港司法制度的公正性。
不過，筆者始終認為反對聲音理據薄弱，為反對而反對。但事件令筆者對政治大開眼界，一些政客完全罔顧市民利益。
強拍門檻不論是八成或九成，發展商必須成功收購絕大多數業權才可引用條例，過程中發展商只可用銀彈政策來吸引眾多業主自願放棄業權，最後申請強拍只是解決極少數業主的業權問題，以及因價錢及其他原因不願賣樓的情況，因為每宗強拍申請案例，有八成或九成業主是自願賣樓給發展商。
發展商爭取最高利潤是不爭事實。因此發展商亦希望盡快完成購併進行重建，並沒有誘因壓低最後一、兩個單位的收購價，因為所節省的金錢並不能抵銷整個發展項目延誤所帶來的額外支出及市場變化風險。如果小業主不是索取天價，發展商絕不介意多付一點錢盡早完成購併。
事實上，降低強拍門檻已兩年多，強拍個案亦於過去兩年大幅上升，卻沒有小業主走出來投訴被發展商賤價收購物業。相反，發展商更為積極收購舊樓進行了多項市區重建，令不少舊樓業主得以更高價錢換取更新更大的單位，改善居住環境。
從田土廳的成交紀錄分析得悉，降低門檻後舊樓的呎價亦有所上升，升幅更勝很多中小型新樓的呎價。發展商收購重建項目多了，申請強拍宗數亦於降低門檻後急升。但除了一些申請個案是業主不知所終或業權問題而不得不進行聆訊之外，絕大部分的個案均可庭外和解，毋須聆訊。
在這些和解案例中，小業主所收取的售樓款項往往不少於較早前自願賣樓的業主所得。一些議員早前預期的舊樓業主慘被賤賣物業的情況並沒有出現，但他們有沒有反省降低門檻是德政抑或惡政？相信市民自有判斷。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。