最近內地住房市場傳言政策鬆綁，市場最為關注的政策應該是按揭七折優惠利率是否放開。先有央行減息，市場傳出住房按揭貸款七折優惠利率可繼續，後來央行出來闢謠，說市場誤解了該政策，並重申房地產信貸政策並未放鬆。
現在我們要問的是，對於住房按揭貸款七折優惠利率的政策，為何內地樓市會如此關注，並折騰多次？因為，住房信貸政策不僅是上一輪住房市場能夠炒翻天的主要工具，也是新一輪住房宏觀調控政策能否真正動搖的最後一道防線。我們可以看到，二○○九至一○年內地住房市場之所以在銷售及價格上能夠以逾80%的幅度增長，之所以能夠出現內地住房市場投機炒作瘋狂，就在於○八年下半年後貨幣政策全面放鬆，302號文件規定，自○八年十月二十七日起，商業性個人住房貸款利率的下降擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付付款比例調整為20%。
儘管該文件規定享受利率優惠是購買首套住房或改善型住房的居民，但由於該302號文件沒有把住房投資與消費區分開，從而使得當時只要購買住房，每一個人都可獲得貸款及享受優惠利率。
一○年以來的住房宏觀調控政策，房地產發展方向有一個重大轉向。儘管出台的政策內容很多，但實際上能夠真正推動住房市場轉型只有差別化的住房信貸政策。這政策不僅能夠把住房投機炒作者限制其貸款進入市場，或增加進入者融資成本，降低其融資槓桿，而且也全面提升了住房消費者融資成本。
一○年國十條之後，央行與銀監會出台了《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》的275號文件，其中一條規定，購買首套住房者儘管其貸款利率下限到基準利率0.7倍，但首付比例上升到30%以上，利率完全由銀行根據商業原則自行風險定價。正是有這樣一個規定，從而使得多年以來的住房宏觀調控才有一些效果。
在「穩增長」政策轉向之後，央行3年多來第一次下調銀行存貸款利率。地方政府、房地產開發、住房投機炒作者及這些群體利益關係十分密切的媒體，以為聞到了兩年來住房宏觀調控政策轉向的契機，從而使得各路人馬都蠢蠢欲動，希望借助於住房按揭貸款七折優惠利率來為政策轉向殺開一條血路。
不過，時過境遷，不僅央行減息實際上是不對稱減息，存款利率不降反升，而且現在貨幣市場條件發生了巨大的變化，存貸款利率的彈性空間擴大，在利率風險定價自主的情況下，銀行不可能把按揭貸款利率做到七折優惠（最低也只是九折優惠利率6.12厘，五年期以上的存款利率可上浮動5.61厘，其中0.5厘是銀行營運成本）。更為重要的是，今年一季度按揭貸款加權利率在7.43厘，即使九折優惠利率，對銀行來說也沒有多少吸引力。
從上述分析可看到，按揭貸款七折優惠利率之所以被市場如此關注，就在於它是前幾年樓市得以繁榮及泡沫吹大最為重要工具，相關利益集團重新把這個工具搬出，實際上希望住房消費者來承接這個住房吹大泡沫最後一棒，而把住房價格仍然頂在天花板上或所謂房價穩定，同時把房地產的風險轉移到銀行，最後讓全國人民來買單。中央政府必須堅守這道防線。
易憲容
當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。