名家筆陣：破解 樓市迷陣

留意歐美經濟突變

美國聯儲局主席伯南克年初清晰表示低利率政策將維持至二○一四年年底，市場對此消息的正面反應已在本年二至四月期間反映，樓價及交投量都出現小陽春，價及量均急升，更令財金官員先後表示樓市有過熱現象，不排除再推出壓抑樓市措施。

現時一般新做住宅按揭實際利率約為2至2.5厘，租金回報率約高於按揭息率四分一至一厘不等，但以上數據尚未計算單位維修成本及待租空置期的成本，如計算在內，買樓收租或僅可收支平衡，因此投資者除應關注樓價走勢外，亦宜密切留意租金及息口走勢。

倘美國經濟稍有改善及通脹等因素，而提早進入加息周期，利率調升半厘甚至一厘，香港銀行相應調升按揭利率，供樓利息支出將即時上升，樓價的下行風險增加。即使美國沒有提前加息，若本地資金流動性轉差，銀行同業拆息突然抽升，對選用同業拆息按揭計劃的業主影響亦大。本港樓市一向是羊群心理帶動，利率或拆息抽升對樓價的打擊難以估計。

另一方面，歐債危機如未能妥善解決，以致整個歐元區國家的經濟及銀行體系受到衝擊，勢必波及美洲及亞太地區國家。如歐債危機令歐洲經濟轉差，必然影響以製造業及出口為主的中國，若經濟增長放緩，來港的個人遊旅客減少，令香港營商環境轉差，企業收縮業務及裁員等負面消息必定影響樓市氣氛及樓價。

房屋政策仍未明朗

香港政府換屆也為樓市帶來不明朗。候任特首梁振英在競選期間已明確表示非常關注樓價飆升的問題，一再強調將就現時私營及公營房屋政策重新檢討，務求穩定樓價及使不同收入水平人士可以盡快住得其所。增加土地供應以滿足市場所需，但未知新供應量多寡及具體時間，正是投資者及用家的憂慮，倘若僅大幅增加私樓土地供應及資助房屋的數量，對冷卻短期樓市無太大作用，因地皮變成住宅推出市場需時數年。

不過，如果為限制投機而深化「港人港地」政策、倣效內地限制第二套房的按揭成數、又或推出資產增值稅等，則將嚴重影響投資環境，樓價下行風險亦將大增。

另一邊廂，特區政府近期對樓市的「冰火論」，又說會毫不猶豫地推出進一步的措施，以確保樓市平穩發展，市場普遍認為政府可以推行的冷卻措施非常有限，不外乎進一步收緊按揭等新意欠奉、且效力漸退的抑壓方法。

筆者認為，如果低利息、高通漲、環球資金氾濫的情況未有明顯的改變，物業價格是易漲難回。香港政府除增加土地供應及實行一些短期冷卻措施之外，其實可以做的事情不多，市民及投資者應否買樓，只能說一句「量力而為」。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。