藍籌屋苑 變相低水

二手全面採用實用面積計價的代理執業通告於今日公布,50個指標屋苑若採用實用面積計,呎價將較現時急升逾26%至8,533元,當中鰂魚涌太古城現呎價約10,458元,較鄰區新型屋苑嘉亨灣僅低約563元,差幅5.4%,但採用實用面積後,差幅擴大至19.9%,較前增14.5個百分點,意味變相落後可追低水,惟市場指對按揭貸款金額未構成影響。

新計法下呎價飆26%

據利嘉閣資料研究部數據,現時50個二手屋苑平均呎價約6,740元,以平均實用率79%推算,若採用實用面積計價,呎價將跳升至8,533元,升幅26.6%。但事實上,不少實用率高的藍籌大型屋苑,若採用實用面積計價,樓價普遍會變相低水。

平均實用率有87%的鰂魚涌太古城,與鄰近的西灣河嘉亨灣建築面積平均呎價11,021元,兩者僅相差563元,差幅5.4%。不過,嘉亨灣平均單位實用率只有約76%,若考慮到兩屋苑單位的實用情況,嘉亨灣實用面積呎價為14,501元,太古城則僅12,090元,兩者差距跳升至19.9%,太古城變相較樓齡新而實用率相對較低的嘉亨灣低水約14.5個百分點。

美聯施衍銘稱,二手住宅稍後以實用面積計價的消息傳出後,業主查詢的個案並不多。他又稱:「立例初期都預咗市場會出現混亂,不過,太古城樓價較新盤低水,可以吸引更多買家入市」。

實價不變 無阻按貸

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示,現時物業估價主要以市場成交價為參考,雖然一般採用建築面積作評估,惟建築面積及實用面積的轉換只會令物業的平均呎價上升,不會對按揭貸款金額構成影響。

至於新界區屋苑的低水情況更明顯,其中荃灣麗城花園及深井碧堤半島為例,屋苑平均實用率分別為91%及78%,現建築面積呎價差幅有16.7%,惟實用面積呎價計價後,兩屋苑呎價差幅升至36.3%,令麗城花園較碧堤半島變相低水19.6個百分點。

相同情況在九龍區亦有出現,如老牌屋苑荔枝角美孚新邨與鄰近的長沙灣宇晴軒,呎價差距由原來約20.2%拉闊至35.3%,屆時美孚新邨將低水達15.1個百分點。

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