大師筆陣：內地樓市調控為何困難？

政策用左手打右臉

先說後者，121號文件是央行主導制訂，如何讓住房市場健康發展的重要信貸政策文件（這個文件的精神及內涵在○七年359號文件才得以恢復，但又被二○○八年131號文件所滅，直到一○年國十條的差別化信貸政策才全面落實）。

但是，當121號文件觸及到房地產開發商既有利益時，中央政府的一個18號文件把其武功滅掉了。國務院18號文件用自己的左手打自己的右臉，中央政策公信力從何而來？可以說，從○三年18號文件開始，中央的房地產調控政策的公信力就蕩然無存。

然後再來說前者。○三年出台的18號文件核心內容是甚麼？一是把住房投資與住房消費不作界定而混為一談，從而使得從○三年開始中國房地產市場逐漸由以消費主導的市場，演變成為以住房投資炒作主導的市場，讓中國一些城市房地產泡沫吹大。這樣的住房市場不僅嚴重超支了未來幾年甚至十年住房需求，而且高房價對住房消費者具有嚴重擠出效應。

八年調控八年飆升

二是把房地產業看作經濟增長動力，強調房地產對經濟增長的工具性。可以說，從○三年以來房地產調控，從來沒有走出過這個範疇。也就是說，住房市場發展不是為了如何改善民眾住房福利，而是為了拉動經濟增長。

這就有了8年宏觀調控，8年房價飆升。儘管一○年國十條後認識到嚴重的政策局限，並對打擊投機炒作及讓住房價格回歸理性形成了共識，但「住房市場宏觀調控工具性」的認識並沒有真正改變，只不過，這種工具性由大建保障性住房來彌補。

當然，建設保障性住房必須與政府財政能力、保障性住房分配制度及市場價格水平相適應。否則，大建保障性住房僅是作為經濟增長動力，那麼調控的工具性同樣十分明顯，只不過所採用的方式不同罷了。這些政策從來就沒有考慮過，高房價市場是投機炒作主導的市場，如果讓消費者進入，意味着讓其來接這個房地產泡沫。

可以說，在18號文件引導下，中國房地產市場就步入泡沫化的不歸路。直到○三年四月國十條出台，上述兩個房地產宏觀調控政策嚴重誤區才有所認識，並在一定程度糾正。不過，二○一○年後的房地產新政策仍然存在陷入兩個政策誤區的迹象，而非根本上從其誤區走出。

在這種情況下，投機炒作預期不改變，不願意退出市場，房地產泡沫要擠出根本就不可能。這才是當前住房市場調控十分困難的原因所在。

總之，調控政策存在兩個嚴重的政策誤區，如果不得以糾正，那麼房地產泡沫要想真正擠出並非易事。

易憲容

易憲容小檔案

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。