大師筆陣：內地調控樓市難鬆手

利益集團借題發揮角力

可以說，房地產開發商及地方政府為何會借題發揮？市場為何對政策變化理解會如此南轅北轍？最為關鍵的問題就在於市場對當前中央政府的房地產宏觀調控目標是甚麼不清楚。

從最近的文件及領導人講話來看，讓住房市場價格回歸理性，堅決壓制住房投資投機需求，及轉變住房市場性質不僅成為當前房地產宏觀調控短期目標，也是中央政府宏觀調控經濟政策的一項長期目標。這個目標不僅體現在二○一一年年底中央經濟工作的文件中，也寫入今年政府工作報告徵求意見稿中。上月底國務院常務會議公告對此也表達得十分清楚。即為了壓制住房投機投資性需求，中央政府不僅會嚴格執行現有的住房政策，而且還會逐漸來完善相應的住房政策。

最近，溫家寶總理更是直接指出，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖；二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。也就是說，當前內地房地產宏觀調控目標愈來愈清楚、具體與細化。因此，地方政府出台任何與這個目標相悖的政策叫停也是自然。

地方政府挑戰底線徒然

同時也應該看到，這兩個調控目標也合為一個目標，或只不過為一個短期目標與一個長期目標而已。這裏有幾層含意，一就是當前內地住房市場價格過高，或泡沫過大，如果價格不調整並回到合理水平，這個市場是不可持續的，因為早幾年政府用過度優惠政策所造成內地住房市場完全是一個嚴重投機炒作盛行的市場，這個市場不僅嚴重透支了中國未來幾年甚至十年住房需求，而且高房價對住房消費者具有嚴重擠出效應。

壓抑房價須先打擊炒樓

二是擠出房地產泡沫，讓房價回歸理性，也是讓住房市場由投資炒作為主導的市場轉化為以消費為主導的市場，讓當前住房市場的性質出現根本性的轉型，而這種住房市場性質上的轉型，就是要嚴厲壓制住房投機炒作及鼓勵住房的消費需求。

不過，最近一些地方政府，及房地產開發商僅以首套住房購買來強調鼓勵住房需求，但如果房價不回歸合理水平，只能鼓勵消費進入高價格的市場。在這種情況下，住房消費者是沒有多少能力進入市場的，所以房價回歸合理水平就得先壓制住房投機炒作需求。

三是讓房價回歸合理水平，這個合理水平的底線是甚麼？因為住房市場價格是由市場的供求關係來決定的（請注意這裏市場供求關係是以消費為主導），如果在一個以消費為主導的市場，儘管各地住房價格合理水平會不一樣，但都得以當地居民收入支付水平為底線，這就有了房價收入比，因此，住房價格水平回歸的底線就是讓絕大多數居民都有能力來購買，而不是極少數人可進入市場。這個底線不僅在現成的國際慣例，也容易通過統計指標形成各個地方可確定的指標。

四是如果住房價格回歸到理性，那麼這個市場就成了一個住房消費為主導的市場，房地產泡沫擠出、住房投機炒作受到嚴厲打擊、住房賺錢功能去除等。

可以說，當內地房地產宏觀調控目標十分明確之後，不僅地方政府希望通過各種軟性的政策來衝擊中央政府的政策不可能，這些政策一旦超過了「房價理性回歸」這條底線立即會叫停。

中國房地產市場價格全面回歸理性水平將是一種趨勢，是任何地方政府及房地產開發商都無法改變的。

易憲容

易憲容小檔案

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。