政府昨天一口氣公布三幅住宅用地的招標結果，成績令人失望，卻不令人意外。在三幅地皮中，以西鐵荃灣西站灣畔項目的規模最大，結果流標收場；毗連的城畔項目以低於市場預期下限的二十六億元賣出；至於將軍澳住宅地的成交價，僅僅符合市場預期。這三幅均是政府主動推售的地皮，有限呎或限量條款，在持續不斷的壓抑樓市措施下，果然未見其利先見其弊。
過去我們多次指出，對於住宅土地供應長期短缺，樓價不斷上升，政府多年來無動於衷，一副闊佬懶理的態度，及至民怨沸騰才後知後覺，匆匆來個政策急轉彎。可惜這個時候往往是上升周期快到尾聲，市況即將見頂逆轉之時，用來抗衡樓價上升周期的所謂逆周期措施，在經濟周期掉頭向下時變成順周期措施，不但幫倒忙，還會落井下石。
政府為壓抑樓市而推出的土地新政策有三招。首先，由去年初開始大幅增加主動賣地數量，彌補多年來的不足。其次，大部分住宅地皮屬限呎或限量，興建更多中小型單位。第三，以招標取代拍賣，避免搶高地價。這三招從技術角度來看，各自並無不妥，可是遲來的出招遇上經濟由盛轉衰，市場資金由鬆變緊，買家心態由樂觀變悲觀，疊加起來的威力巨大，壓抑樓市隨時變成推冧市。
以將軍澳為例，在二○一○年二月拍賣的市中心住宅地皮，以每呎樓面地價四千六百多元的市場預期上限賣出。到去年九月，拍賣毗連的住宅地皮，由於加入限量條款，只能以每呎樓面地價三千九百多元賣出，低於市場估值下限。至於昨天公布招標結果的另一幅毗連限量地，每呎樓面地價進一步降至三千八百多元，由於市場早就把估值降低，才勉強符合預期。政府改變政策壓市可以說超標完成，但同時亦犧牲了社會成本。
政府自己「頂爛市」，由於賣地數量大增，整體收入自然增加，但每幅地皮單獨計算的收益肯定縮水，政府官員常說土地資源珍貴，賣一幅少一幅，又算不算賤賣、浪費資源呢？此外，市民的損失同樣巨大，置業人士如果是眼見政府無能，才咬緊牙關入市，結果因為政策急轉彎而被綁，是否只能歸咎他們眼光差呢？可以預期負資產宗數將會增加，不斷蒸發社會財富。
樓價遠超市民的負擔能力肯定不健康，以土地及房屋政策加以糾正是必須的，但過程應是長期性及循序漸進，不應一時坐視、一時又急就章，而且要因時制宜及具前瞻性，到水尾才出手便太遲。目前的賣地政策，必須考慮到經濟周期已經逆轉，否則將會再次落後於形勢，成事不足敗事有餘。