政府發功破樓價升勢

政府連番出招為樓市降溫，二手樓價升幅明顯放緩，根據利嘉閣數據顯示，今年截至十二月十五日為止，全港50個主要二手指標屋苑平均呎價報約6,204元，儘管較去年底仍升約7.2%，但與二○一○年全年升約18.9%相比，二手樓價升幅大減11.7個百分點，反映二手樓市有降溫趨勢。

如以屋苑分析，除港島鰂魚涌太古城、西灣河鯉景灣及荃灣愉景新城外，其餘47個屋苑今年樓價升幅都較去年放緩；而自額外印花稅措施推出後，對向來「好炒」的細價樓影響最大，如嘉湖山莊、大埔太湖花園及荃灣中心，今年樓價暫錄約2.2至2.8%升幅，樓價接近「原地踏步」。

炒家離場 細價樓遭殃

過往在炒家捧場下，細價樓樓價升勢凌厲，其中嘉湖山莊樓價去年升逾35%，但今年缺乏炒家捧場，故全年僅升約2.2%，樓價升幅顯著大跌約33個百分點，目前平均呎價約3,048元；另一細價藍籌盤沙田第一城，今年樓價升幅亦跌約17.9個百分點，同期平均呎價約5,734元。

祥益蕭嘉偉指出，近日嘉湖山莊部分成交，較六月時高位已回落約15%，儘管上半年屋苑樓價曾錄升幅，但下半年市況逆轉，樓價因而回落，缺少炒家支持，用家盤叫價又難以調整，故樓價升幅亦同時減慢。反觀港島龍頭屋苑太古城，樓價升幅跑贏大市，年內呎價曾打破1萬元，升勢較去年更顯著。中原張光耀解釋，市場對優質物業仍有追捧，如屋苑業主叫價未有大幅下調，買家見樓價未跌再度入貨，令成交價有支持，樓價因而保持一定升幅。

學者估市 明年冧價10%

理工大學建築及房地產學系教授許智文預期，明年樓價將再跌約10%，而豪宅跌幅料更明顯，相反市場需求仍集中在中小型住宅，故樓價跌幅較小。如樓價下跌，準買家信心回復，預期過年後交投或會加速；除非樓價短期內急跌10至20%，否則政府未必會檢討壓抑炒風措施。

回顧今年二手樓市，香港置業高級執行董事伍創業稱，政府去年底推出額外印花稅後，樓價升勢集中於上半年，但踏入下半年市況逆轉，個別屋苑樓價更下跌，料明年樓市氣氛未會好轉，尤其是主導市場的中小型住宅物業，樓價更有機會回落。

租金見回軟 跌幅加快

至於住宅租賃方面，中原報告顯示，截至十一月，全港85個大型私人屋苑平均呎租約20.1元，按月跌約2%，兩個月累跌約2.4%，是近三十四個月以來最大跌幅；十大屋苑中，鴨脷洲海怡半島期間平均呎租按月跌約4.2%最多，至約20.6元，其次柴灣杏花邨及紅磡黃埔花園，按月跌約3.6%及2.6%。