Smart Money:選擇樓按睇利率走勢

過去數年物業成為香港人的置富大道,而絕大部分人都會以樓宇按揭置業,惟按揭絕對是一門學問,但說穿了就是槓桿投資。主要的構成部分是樓價、利息、年期、供款、贖回及業權責任等,於是五花八門的按揭計劃就應運而生。

市面上的按揭計劃選擇多不勝數,常聽到的「P按」及「H按」,亦有銀行推出一些創新的按揭計劃,計算按息方法可能較傳統的兩類計劃更複雜。P就是PRIME RATE(最優惠利率),兩者中相對穩定供款的計劃;H就是HIBOR(本地銀行同業拆息),每月供款相對更浮動。

供款穩定性P按更可取

「P按」雖然長期奉行「P-」折讓制,即以優惠利率再減某個百分點,但按息都要大約2厘以上,「H按」明顯吸引得多。原本預期美國息率回升之日,「P按」才會追近「H按」的差距,但近半年內地收緊銀根後,卻令本地銀行資金鏈拉緊,而銀行提供的「H按」組合亦普遍要H加2至3%,實際利息高見2.3至3.3%,「P按」與「H按」以息計已相距不遠了。因此,在供款的穩定角色來看,現時的「P按」,可能更可取。

定額供款無懼利率波動

如果在罰息期內要贖回或換樓,尤其以投資為主的業主,三年罰息期就增加了成本。要考慮哪一種按揭計劃,亦要了解利息走勢和預期市況。聯儲局主席伯南克表示至少會維持低利率至二○一三年中,美國的QE3已聞梯響階段,相信息口在短期內不會大幅上升,因此,較可取的處理方法,是在低息期內盡力供款,令借貸比例下降,即使日後息率一下子上升,在借貸本金減少後,所付的利息亦可相對減少。

另要抵銷利率日後的變動,可考慮定額按揭,將每月供款定在某一金額,以供款期遷就利率變動,好處是供樓者供款預算不變,利率高時供長一點,利率低時償還本金就會多一點。行文有限,讀者若希望了解有關的考慮,可參考筆者近日新著作《捍衛資產》。

浩邦金融董事梁彥穎

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