投資動向：降價成風 內房股步入寒冬

近日內地傳媒頻頻報道，多個一手樓實際已默默降價，降價風潮漸漸成形。對於早年高價投地，負債較高的房產商而言，資金及時回籠可算是「頭號任務」。

既然樓市不濟，劈價促銷在所難免。花旗預期第四季內，內地樓價會較現水平下調10至15%。要預言明年樓市狀況會否出現否極泰來之象似乎言之尚早，可以說的是，內地房產企業實際已悄然步入寒冬。

限購措施成效彰顯

國家統計局公布，九月份七十個大中城市住宅銷售價格數據，價格按月下降的有十七個城市，持平的則有二十九個城市，而其餘上升的城市中漲幅實際僅有0.3%，結果令人開始感受到去年猛力出台的資金收緊及限購措施帶來的威力。

個別內房股今年中期業績其實唔差，綠城（03900）中期盈利按年增長169%，恒大（03333）盈利增幅逾144%。不過，盈利乃過去式的數字，反映的是今年之前簽訂合同銷售項目完工交付的收益記帳，未呈現嚴苛政策落實後的影響。按最近的銷售數字，內房股龍頭的中國海外（00688）九月份的銷售額實際按年下跌了18%。

瑞銀於十月十日至十六日的統計，內地主要城市的一手市場成交量按年下降44%。而中國指數研究院於十月第二周調查了內地主要三十五個城市，發現其中的十四個城市成交量跌幅超過五成，湖南長沙更下跌近八成之巨，深圳跌逾六成，低迷情況令人關注。

佛山前周上演了一齣朝令夕改的「大龍鳳」，早上宣布撤銷限購，新政策同日晚上被急煞，引來多方創意十足的揣測，為免政策模糊，官方新華社於本月十六日作出評論指，針對房產的緊縮措施現只處於中途站，意即現時距政策轉向的日子尚遠，大家無謂「發夢」。

內地銀行近周陸續於主要城市收緊首套房的貸款利率，較基準利率上調幅度介乎5至50%不等，為樓市再插一刀的同時，亦意味着銀行在上月新增貸款只有4,700億元人民幣，創下二十一個月新低之下，還進一步收緊樓按，資金未有放鬆。

資金緊絀 最壞時刻未到

負債比率高的房企的確面臨○八年金融海嘯後的另一困境。綠城截至六月底的淨負債比率高達163%，富力地產（02777）相關比率達89%，合生創展（00754）為66%，資金壓力不言而喻。

內房股目前股價較其資產淨值折讓平均為四至五成，是過去六年折讓最大的時期，價位甚至逼近三年前的海嘯價，部分人乘機唱好，認為現時是長線購入優質股的時機。

不過，樓價下調壓力增加，市場估計，現時用以估算房企價值的資產淨值是有機會下跌，股價較預估資產淨值的折讓空間實際不是這樣大。而高盛近日分析了上市逾百間房企，預期明年會面對更為重大的再融資壓力，更將目標價最多下調65%，大吹淡風，看來最壞時間未到。

齊心