上周三港府的施政報告未對樓市再下重藥，可見政府已吸取了「八萬五」這昂貴又深刻的教訓。其實據非正式的統計，房產價值佔去了全球財富三分之一至一半的比重，買磚頭保值的概念根深柢固，總認為揸樓穩陣，難怪早前日日跌市，不停有人叫買高息的房產基金（REITs），貪其防守性高云云。
現時共有8隻REITs在港交所（00388）買賣，資產涵蓋寫字樓、舖位、車位以至酒店等不同物業，規模最大的是領匯（00823），於○五年以10.3元掛牌，股價累升約1.6倍，連同期內派息，實際回報更高達1.9倍。大市由去年十一月24,988點高位回落以來，股份調整五六成乃等閒事，領匯只較其歷史高位低約7%，看似非常抗跌。
衣食住行樣樣加，本港八月份基本通脹達6.3%，預期下半年徘徊於6%，反映樓價的中原城市指數前周重返99.8點，僅低於今年六月及七月的水平，是一九九七年以後第三高的點數。地產價格跟隨經濟走，租金又往往按通脹作調整，投資者視房產投資為抗通脹之選不無道理。
領匯現時的股息率為4.2%，未算是REITs中最高息的一隻，但撇除資產增值部分，息率就已超過浮息預計為3至4厘的政府債券（04208）。要數息率最高的REITs，必然是有大股東作特別財務安排的陽光房託（00435），息率8.2%，扣除安排部分估計淨股息回報接近6%。不過，現時除領匯及越秀房託（00405）之外，其他REITs的股價大都潛水，未能吸引股民垂青，原因之一亦是業務太過穩陣，欠缺爆發性；而注入REITs的資產多屬二三線項目，質素所限，令股價表現一般。
地產價格一般落後於股市半年至九個月，大市於去年十一月見頂，近日樓市成交大吹淡風，持大量商廈、店舖物業收租的REITs難免受影響。
再者，當全球經濟前景危機處處，資產價格正受考驗的當下，最近有銀行推出高至二厘以上的定存息率，高息「搶錢」。息口趨升，用以評估物業價值的收益率（Cap Rate）亦會提高，降低物業的最終估值，加上經濟不明或影響零售市道、租金一旦回落亦會拖低物業價值，收租的REITs不是完全免疫。
由於REITs業務保守，跌市中這類保守投資相對穩陣。據彭博資料，領匯相對於恒指的啤打值只有0.52，代表股份的升跌波幅只及大市一半左右，難怪跌市中被唱好，起碼跌少一點，不派息機會甚低。
REIT一般分為證券、按揭及混合三類，香港上市的全屬於第一類，即把手上的流動性低的收租物業證券化。受到規例所限，要保障投資者利益，REIT的投資或營運借入的款項上限不得超過基金總資產的45%，防止高槓桿的風險。除非樓市大跌，持有物業大大貶值，否則REIT出現資不抵債的機會非常低。公司除稅後的淨收益中九成必須全部派發予股東，回報相對地有保證。
不過，前文所列本港多隻REITs中，股價有升的實際寥寥可數，原因是資產質素、管理效率以至業務前景都有區別。投資者選擇時應按資產升值潛力、本身的財務狀況，會否有能力再擴大現有的資產項目，以及各項如開支對收益比率、核心收入、出租率來評估。
領匯的現價市盈率、出租率、股息率跟其他REIT作比較都不算吸引，但持有大量原政府商場等物業，透過持續的提升，所釋放的資產潛力是其他REIT不能比擬，貴得完全有道理。
齊心