據報道，立法會專責規管一手樓銷售的督導委員會經一年的研究後，打算向政府建議違規誤導銷售可被刑事檢控，罪成者最高可判監七年。同樣是督導委員會成員的地產建設商會執行委員會主席梁志堅原則上不反對立法，但擔心未能清楚界定何謂「誤導」。他也擔心刑責應由誰負的問題。
其實，存心誤導與欺詐並無分別，當然應問刑責。但是如果註明是畫家構想，給買家一個不大符合現實的印象的圖應不屬刑事上的誤導。刑事上的誤導應指事實鋪陳上偏離了事實，如尺數不足、聲明附送的電器沒有兌現、誇大會所設施、用劣質材料代替售樓書聲稱的材料等等。筆者認為發展商有責任把諸如實用面積、間隔、坐向、景觀、窗口大小、門窗規格、用料等資料清楚列明。交通和附近設施亦應清楚註明於售樓書。
至於刑責誰負的問題，筆者認為如果是前線人員刻意誤導，當然應由該前線人員自負刑責——除非他受上司指使則作別論。如果是售樓書所載的資料不符合事實，最合適負上刑責的應是行政總裁。由於行政總裁是全公司最有權力的行政人員，他可以確保售樓書內的資料準確無誤才發布。要求他負責，他就會在程序上設定足夠的把關。
然而，據報建議書會提出董事和主席也須負上刑責。筆者認為此舉對確保資訊正確並無裨益。要更多人負上刑責反而把責任分攤了。是以筆者建議：如果是前線銷售人員自己向買家刻意提供誤導訊息，該等前線人員應負刑責。如果公司官方提供的資料誤導，則應由公司最高決策人負刑責。董事會成員、包括主席，其實並無執行權力，要他們也負刑責，只會使有能力行使獨立董事職責的人不敢接受委任，反而打擊公司有效管治。
筆者認為公司總裁應負上不可推卸的責任，因為作為公司最高的決策人，他有責任也有權力制訂政策，保證售樓書所載的資料都反映事實。相反，一般小股東完全沒有執行權力，如果決策人犯錯，自己不用負上刑責，而由公司賠款了事，則變成清白的人反須為犯錯的人頂罪，並不公平。
是以筆者歡迎誤導銷售刑事化的建議，但同時建議罪責應設法與決策者掛鈎，避免殃及無辜。
嶺南大學公共政策研究中心主任 何濼生