「中國房地產市場泡沫的現況，就像氣體流出氣球一樣」，摩根士丹利前董事總經理、現任Portwood Capital主席卓百德（Peter Churchouse）接受本報專訪時有這樣的形容。他預期，一旦內地樓價大幅調整，本港樓市勢受「外來衝擊」拖累。惟金管局再收緊按揭、以及政府增推地皮的招數亦未足以拖冧樓市。另外，他憂慮港股於第三季仍受外圍因素困擾，將處於劣勢。
過去兩年，內地政府持續對房地產調控，由收緊按揭成數，發展到限購和限貸，再而至徵收房產稅等連環措拖下，內地即使已有發展商在銀行收緊借貸下，提供賣樓折扣，惟交易宗數亦正在回落，部分城市平均房地產價格在過去兩個月，未錄按月正增長。卓百德相信，未來三個月全數18大城市的樓價，甚至會出現按月負增長，當中部分在今年底前，按年價格可能暴瀉20%。
相比之下，本港政府期間亦多番推出辣招來壓抑樓價。卓百德認為，本月公布收緊按揭成數及加推地皮的措施，勢必令住宅的交投量及成交額增速放緩，有效為樓市降溫。事實上，早期推出的政策已漸見成效，他相信，若撇除所有壓抑樓市的措施，本地樓價有望在今年飆升40%，但未來三個月樓價的升勢，將繼續放緩。「樓價在首季增加約10%，至五月底只累積攀升12.5%，兩個月間僅升約2.5%，反映升勢開始放慢，若從每周成交宗數來看，反映每周成交數量的3個月平均線，已由升轉為跌。」
本港低息環境及經濟蓬勃，可支持樓價持續攀升，除非政府持續推出更多打壓樓市的措施，或是遇上如一九九七年泰銖被狙擊、這種波及至鄰近地區的「外來衝擊」，才會增加樓價下滑風險。然而，值得留意的是，一旦內地干預房地產措施奏效，當地樓市進行大幅調整，也是對本港的「外來衝擊」。卓百德認為：「中央希望可達到軟着陸，但過程非常複雜，不能保證做得到」。
誠然，影響本港樓市的負面因素，還有來自歐洲及美國。美國方面，他表示，因為美國樓市及就業市場依舊「恐怖」，故他相信第三輪量化寬鬆政策（QE3），可能於第三季時改頭換面後出台。他並稱：「除了西班牙的債務問題嚴重外，我敢肯定，自稱沒有重組需要的冰島、葡萄牙、希臘等這些歐盟成員國，將要進行債務重組，西班牙也不例外」。
政府政策往往無意間為樓市帶來負面後果。加息以及收緊按揭成數上限，無疑有效為樓市降溫，本地五月住宅成交宗數，由過往12,000至15,000宗，明顯回落至9,500宗，但卻無意間為租金市場構成壓力，可能弄巧反拙而推高樓價。
「許多人本想購入價值800萬元或1,000萬元的單位，因無力承擔調高至40至50%的首期，轉而租住物業，中價樓及豪宅出租及出售供應緊絀，租金不斷飆升，亦進一步為樓價帶來支持」。
那麼，刻下能夠負擔首期，又應否置業呢？卓百德形容：「若你要在天水圍或元朗置業，又能交出三成首期，以一個500呎單位計，租金會比你供樓支出為高」。因此，卓百德認為，現在也許是時機買入這類樓價相對較低的物業。至於買樓作投資用途，他表示，目前計算資金成本及回報率，投資本港物業還存在正利差，即扣除相關使費後仍有賺。
另外，他認為，除了壓抑樓價飆升外，政府可改良過去未完善實行的「私人機構參建居屋計劃」（PSPS），以改善本港居住環境。
住宅樓市之外，卓百德指出，未來三年本港寫字樓平均供應少於150萬平方呎，大幅低於約400萬呎的年度平均，可見商廈供應非常短缺。由於西方加強金融管制，配合短期經濟增長勢頭，吸引專業人士來港工作，他相信，今年底寫字樓租金會飆升至超越○七及○八年高位，即使是乙級及丙級寫字樓，只要地理位置佳，租金亦會受帶動，要在今年內達到約60%升幅，是輕而易舉。
「工業大廈用作商業用途的情況愈趨普遍，高質素的工廈租金已由18個月前暴升1倍，主要是因為部分投資者無力進駐住宅市場，而轉戰商廈，這亦是政府措施『無意中』（Unintended）造成的後果。」
若比較股市和樓市，哪一個市場最值得投資？卓百德不諱言：「股市是捕捉短線的買賣，波幅較高，而樓市本質是較長線的投資，兩者完全不能比較！」他預期，恒指在第三季將會處於劣勢，市場在夏季最少會憂慮到美國經濟增長、歐洲債務危機，以及內地可能放緩的經濟增長，目前港股估值並不特別便宜，反而A股中線有轉勢可能，投資者可留意追蹤A股指數的交易所買賣基金（ETF）。
卓百德多番強調，內房股從估值上看，較本地地產股抵買。兩地地產股跑輸大市，是因為投資者懼於政策風險，因此地產股資產淨值及盈利不斷提高，但股價卻不為所動，要政策在樓市中確切見成效，才利好股價走勢，當中需要一段時間。他認為，新地（00016）值得投資，過去25年來營運得宜，槓桿比率超低，只嫌其掌握內地發展機會反應較慢。
他形容，發展商現在競投土地，是打賭住宅在4年後出售時，樓價最少要維持在現水平，甚至再創高位，舉例說，地產商以30,000元呎價買入豪宅地皮，計及建造單位成本，若4年後能賣到現時極級豪宅市價每呎40,000元，也僅是打個平手。
若純粹看股價增長，他預期，地產股回報會較其他藍籌高，但他相信若亞洲持續高增長，滙控（00005）亦會受惠，在兩、三年後或可重返金融海嘯前140元的水平，但坦言整體銀行股本回報率將無法回到原點。
「從前銀行的槓桿水平高，投資者可享受20%以上的股本回報率，但現在比率最高只能達12至15%。滙控要重返140元，意味盈利要大幅增長，當中存在難度，但不是不可能，相信新管理層能集中在高增長國家發展」。
他盛讚滙控派發高息的傳統，就像受惠於房地產價格及租金升勢的房地產信託基金（REITs）一樣，後者股價平穩發展而負債不高。
至於年內投資策略，卓百德還會集中在以上提及、可提供「相當好」回報率的房地產信託基金，亦會多元化買入風險較高的地產股，但他認為，樓價已大幅飆升，要在房地產市場賺大錢並不容易，所以會着手以重新包裝等方式為物業「增值」，他笑言：「買入物業後為它重新定位，要付出不少的努力」。
分享心得
「在買樓投資上，我會建議Buy and Hold（買入後長揸）的策略。」曾準確預測九八年金融風暴來臨的摩根士丹利前亞洲董事總經理卓百德，分享他的投資心得。
他不諱言，雖然建議人們將資產的兩成投入樓市，但自己的投資組合卻有很高的房地產比例。「我不是刻意如此做，而是我過往買的樓宇都升值了很多，使房產投資比例變得很大。」
卓百德表示，單以買樓來說，普通人較基金都有優勢，因為一般基金可能要在五或七年後贖回，等不及樓市行完一個周期就要埋數分錢，所賺有限。普通人卻可以等，只要在樓市接近底部的周期買入，在接近頂部的周期賣出，就可以有很可觀的回報。
聽來很簡單，但他解釋，樓市周期較股市來得明顯和漫長，只要不苛求在最高位出貨、最低位入貨，一般都可以捕捉到相對的高位和低位。此外，他建議買樓投資的人也要盡量減少負債比例，那就算買入後遇上跌市，也可以安然度過。
另一個近期他也有押注的項目，就是內房股。「本港內房股目前受內地多項壓抑房價政策困擾，所以股價表現落後大市。」他說，有些內房股股價只是七、八倍市盈率，股價較資產淨值有三至五成折讓，但公司盈利卻以20%的速度增長中，原因是樓市政策的影響力，需要一段很長的時間，才可真正在房地產市場見效。到內地房價真正出現下跌時，即表示政府不會再推新招，也意味這是股價反彈之時。
傳授心法
在今天的香港，300萬元雖然不是小數目，但不少新盤樓價可能遠超這水平。若有300萬元，要怎樣好好利用才能令資產增值，可從星級地產分析師卓百德的建議窺探一二。
「壯年時若可以擁有投資物業，那到年老供款完畢後，這物業就會變成淨收入回報。」卓百德說。他並指出，外國大型退休基金只是將10至12%資產投放在物業，但在香港，情況卻截然不同，應該最少將25%的資金用來投資物業。
若投資者年輕的話，風險承受能力相對較高，假設你有300萬元，可將當中40%投資股票或40至50%投資高息投資產品，餘下25%投資物業，另25%投資固定收益工具。
不過，若投資者年屆退休的話，則應減少股票的投資比例。
他表示，在本港除了銀行定期存款外，近期市場盛行的房地產信託基金（REITs），亦可視為固定回報的投資。
物業 25%
股票 30至40%
固定收益工具 35至45%
出生地：新西蘭
婚姻狀況：已婚，育有兩子一女
現職：Portwood Capital主席
04年：LIM Advisors董事
93年：升任摩根士丹利董事總經理
88年：加入摩根士丹利當地產分析員
80年：來港工作
嗜好：擔任遊艇「Moonblue 2」船長，揚帆出海
記者：何玉婷 黃家俊