有數得計：上實折讓可望收窄

上實現持上實發展63.65%，上海城開59%及上實城開45%，於作出注資後，實際只是內部轉讓，上海城開歸納於上實城開旗下，而上實所佔上實城開股權增至70%，仍持上實發展63.65%，此為上實於物業發展的兩員猛將。

專注發展地產業務

上實注資是收取上實城開股份，每股作價2.8元，總代價61.09億港元，較今年二月底評估值101億元折讓39.7%，對上實城開有利，上實城開去年底每股資產淨值2.71元，作價較此溢價3.3%，如以評估值計，每股則為3.54元。

去年上實重組業務後，以地產業務為主，其餘業務為基建及消費品，包括高速公路及水務、煙草及印刷，不計出售業務利潤，去年純利21.5億元，再調整特殊項目，純利約20.8億元，每股資產值約27.05元，此數未經估值，以上實持有上海城開股權的帳面值45.8億元計，其估值為101億元，升值1.2倍，可見上實的資產值每股27.05元應有相當增值空間。

目前內地房產的展望仍不明朗，但不少內房股的銷售仍在增長，因而內地物業並非太淡。上實現價32.15元，核心市盈率16.6倍，息率3.3%，估計資產折讓達40%或以上，預期將會逐漸收窄，如內房再無特別措施，上實已可看好中線。

葉心