攻守皆儀:打擊炒樓措施成效存疑

上月十九日,由於香港面對樓市急劇上升,豪宅市場熾熱氣氛已蔓延至中小型住宅,故政府當日公布一系列措施,通過調低按揭上限、增加住宅樓宇印花稅以壓抑樓市過分熾熱情緒。回顧本年,樓市炒風甚盛,政府多番於壓抑樓市政策上下了不少苦功,可見打擊樓市之決心,可惜決心不變,惟未能見其效用。

近日筆者發現不少屋苑已出現創新高價成交,政府對打擊樓市是有恒心的,惟政策本身只能打擊本土炒作,對於海外熱錢流入並沒有甚麼作用,換句話來說,只是於短期投機性上有抑制作用,惟並未解決根本性問題。

本地樓市仍大漲小回

事實證明,美國房地產業、零售業等仍未見復甦,失業率仍處於高水平,顯示結構性的失業仍然持續,故此市場亦揣測美國再推行第三輪量化寬鬆貨幣政策(QE3),同時亦暗示超低利率環境長期維持下去的可能性很高。

在香港面對低利率環境同時面對通脹,實質利率(即存款利率減去通脹率)將持續出現負數,由於未來通脹問題仍然持續,實質負利率出現將吸引炒家及用家入市,樓市能直線下降又談何容易,故筆者相信香港樓市仍是大漲小回。

唯一投資者要注意的是目前按揭利率,由於按揭利率已處於一個很低的水平,故難有下調的空間,如政府下令或銀行日後將按揭利率調升,將令租金回報率與按揭利率差額收窄,這亦是現時投資物業所面對的風險。

時富資產管理策略師 李韻儀(作者為註冊持牌人士)

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