孖妹缸湖遊：買地產股「至安心」？

王：瑞銀亞洲地產及休閒產業主管王震宇

穩定樓價需增供應

高妹：唔少市民都話買唔起樓，於是政府就推出「置安心資助房屋計劃」，你覺得對調控本港整體樓市有冇幫助？

王：其實幫助真係唔大，投資者諗住施政報告會有針對樓市過熱嘅撒手鐧出現，點知結果係冇嘅，令到潛在需求爆發，大家放心繼續買樓，成交量變相增加，呢個就係樓市反彈嘅主因。但我覺得政府唔應該過分干預地產市場，更加唔應該協助市民買樓，唔通當股票升時，大家又叫政府借錢畀人去買股票咩？政府嘅角色係要告誡市民樓價及股價同樣可升可跌，當中有一定風險。

莉莉：你講得有道理。既然呢個「置安心」計劃效力有限，咁政府點做先可以控制樓價過高問題？

王：根據《基本法》，政府唔可以限制資金流動，喺聯繫匯率之下，香港又冇獨立嘅貨幣政策，唔可以透過自行加息去減輕通脹壓力，經濟管理嘅靈活度相對減低。既然唔可以改變匯率及利率，唯一方法就係干預本地資產價格，而「置安心」明顯就係民意逼到政府要從行政入手嘅產物。其實本港樓價過高，主因係土地供應不足，於是造成市場供求不平衡。只要政府肯增加土地供應，如大幅提高每年私人住宅建屋目標至3.5萬個單位，呢啲方法都會有利穩定樓價。

港地產股現價吸引

高妹：我都認同依家私樓咁貴，係因為「物以罕為貴」，只要私樓數目增加，價格自會有下調空間。

王：正如你用100蚊去買10個蘋果，每個蘋果嘅售價係10蚊，但如果有人拎走3個，蘋果少咗，咪變相要賣14蚊一個囉！所以要制止私樓價格過高，解決方法就係增加土地供應，甚至將公屋土地轉為私人發展。當然若經濟狀況轉壞，甚至全民失業時，政府可以加推番公屋，更靈活性地處理。

莉莉：唉，我連首期都未有，買地產股仲好啦，成本平咁多。不過人行加息後，我都擔心短線會影響內地炒家買樓意欲，本地地產股亦會間接受影響。

王：大陸係必須以加息去解決樓市問題，呢個係治本嘅方法，避免負利率令樓市炒風愈趨旺盛，而我認為人行應該再將利息調高一厘或以上就最好。今次加息始終係抽緊市場資金嘅動作，但幅度較細，對本地地產股影響亦較小，而且佢哋已經消化咗呢個消息，股價亦已調整完，現價吸引，如果投資者覺得樓市會繼續升，地產股都真係好難會跌。

內地熱錢湧買港樓

高妹：咁如果人行真係再次加息，咪會引致熱錢流走囉，內房股一定冇運行啦！

王：短期內本地地產股會明顯跑贏內房股，因為內地調控樓市嘅政策仲未完結，好似房產稅及閒置土地都未有實際安排。如果有內地地產發展商真係被政府罰大筆房產稅，就會造成內房股全線下跌，風險都唔細㗎！我估計未來2至3個月，內房股會以橫行為主，股價上落幅度為15%至20%，直至內地調控樓市政策有放鬆迹象，內房股先至有轉機。

莉莉：如果內地熱錢流出，咁會唔會流入港股市場呢？

王：現階段內地政府限制投資者購買第三套房，買第二套房嘅首期又要畀足五成，眾多限制會令熱錢轉移其他地方，加上現時中港資金流通嘅閘口愈開愈闊，香港樓市自然成為資金流轉嘅目的地，所以本港樓價係唔會跌，只會繼續升。

未見泡沫量力而為

高妹：你覺得依家樓市及股市有冇資產泡沫？

王：出現資產泡沫要有三個條件，第一係價格嚴重脫離基本因素，第二係市場有高度性炒賣活動，第三係銀行出現過度借貸。依家呢三個因素都唔存在，所以買樓或者買股票都係安全嘅。不過買股票就要做多啲功課，好似要睇吓公司質素咁，總之投資最重要係量力而為，做個壓力測試去了解自己可承受嘅風險程度都係啱嘅。

市民有訴求，政府當然唔能夠坐視不理，可惜「置安心資助房屋計劃」始終解決唔到本港樓價高企嘅問題。筲箕灣致富證券嘅散戶羅先生就話：「我自己買咗樓，不過都覺得依家樓價太貴，講真句，畀首期唔係問題，最慘係供樓有排捱。政府只推出5,000個單位畀市民上車，數量太少喇，『置安心』改叫『置灰心』就真。」雖然王震宇話現時買現樓及買地產股都可以令你「至安心」，不過孖妹資金有限，炒樓就冇份嘞，惟有炒地產股頂住檔先啦。

散戶點睇人行加息？

人行突然由本月二十日起調升存貸利率，一年期存款基準利率及貸款基準利率各上調0.25厘，你認為最主要原因係乜呢？據今期《東方產經》網上民調，截至上周末晚上6時嘅結果顯示，37.2%人認為係「對抗通脹」，35.7%人話「壓抑樓價」，16.7%人就話係為咗「吸引資金回流到銀行存款」。

高妹、莉莉

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