還不過是六月上旬的事，財政司司長曾俊華出席立法會匯報本港經濟狀況時，表示預算案公布增加樓宇供應、調高豪宅印花稅及提升市場透明度等措施，五月成交比四月少一成，反映措施開始生效。豈料這短暫降溫過後，各區二手樓價全線回升，使得回看一年的走勢，樓價絕塵而去，市民收入增長望塵莫及，形同掌摑港府的盲目判斷，成為現時再出招遏樓價的背景。
事情反映政府不但誤判增加賣地，以及祭出「九招十二式」的功力，而且對於既有的隱憂視而不見。香港今年首季經濟錄得百分之八點二強勁增長的同時，月入四千元以下的窮戶按年由十七萬七千戶，急增至逾十九萬戶，釋放了貧富懸殊加劇的訊號。曾俊華其時還死撐，只是統計問題。失業攀高、貧富懸殊加上青年入職貧窮，市民收入豈可看好，成為樓價虛高的根源。
到本月初，銀行界透露了樓價與家庭收入走勢背馳的事實，雖然謹慎地宣稱「小量脫節」，但背馳走勢已與九七年樓市泡沫爆破前相若。政府自身統計亦揭示，即使在按揭利率極低的情況下，市民的置業購買力在第二季僅約百分之四十一點五，低於八九年至○八年的平均百分之五十二點六。政府還能以統計問題，來避過面對現實嗎？
今次出招除宣布供地計劃及打壓新盤「摸售」，欲左右樓價預期，還由金管局推出三招收緊樓按助拳。然而，所增供應地細供應少，提供的中小單位有限，招數的目標還是對準了豪宅，豪宅漲風確是樓價瘋狂的始作俑者，亦是最具風險所在。其實，樓價飆漲已廣為擴散，新盤舊樓、中小型住宅無一不谷起。而對市民影響最大的，正是二手或中小型樓，因此刻下繼續出招打壓豪宅，即使有必要，對應市民解決置業難亦如同「遠水救近火」，並無積極效果。
欲待打壓效果擴散到細價物業，恐怕須迫使炒家落荒而逃，才能兌現政策效果。政府招數打壓「摸售」，也只在新盤落墨，雖然口說不會對投機坐視不理，但實際毫無效果。因為樓市持續的升勢，炒家已賺了好幾轉大錢，實力坐大後要逼其就範談何容易。加上政府出招見步行步「擠牙膏」，炒家有時間、有空間見招拆招，與政策鬥到無回旋餘地為止。
雙方拚鬥，且不說政府招數不過硬、欠實效，宏觀條件已體現對遏樓市不利：一是長期低利率。美國至快明年才諗加息，港美息差又使香港不必即時跟隨，銀行「水浸」鬆貸動機強烈，金管局盯不緊，樓按隨時有鬆無緊；二是通脹欲升溫。美國量化寬鬆、中國通脹攀高，成為本港通脹的強烈預期，勢必強化買樓意欲，只怕市民欲購無財力，倒是港外熱錢頻頻湧至，把打壓樓價的政策效應沖掉。
一方面樓價漲勢既成，慣性使然即使樓價有所放緩，仍不至於跌入下降軌；另一方面政策疏漏頗多，縱使長遠有影響力，亦未解眼前短期憂患。實際上，宏觀條件勢頭不就，三幾年後供應上來了，只怕到時利率也上來了，根據金管局壓力測試要求，利率漲二厘供樓負擔比率不可逾六成設定「警戒線」，一旦利率加多過兩厘風險不低。換言之，今之政策招數長線是否能看好，還不無疑問！