理財Campus：內房股壓不住？

羅：置業國際董事羅志聰

繆：荷寶投資高級投資組合經理繆子美

Q：內房股下半年存在甚麼隱憂？

羅：在壓抑樓市的影響下，下半年內地樓價會再下調最多10%，但這個幅度已是極限，因樓價大跌會影響整個銀行體系，並形成壞帳，若負資產形成，更會嚴重影響民生。

繆：去年第四季動工量為歷來最多，料下半年將陸續有大量新樓盤推出，加上市場的投資意欲較低，會繼續出現供過於求的情況。

Q：長遠是否看好內房股的表現？

羅： 在內地經濟發展迅速及人民生活水平提高的情況下，樓價應不會長期呈現下跌趨勢，內房股長遠仍極具吸引力。

繆：負面政策對樓市的打擊已穩定下來，但預料九、十月陸續有新樓盤推出，由於供求上升，樓價應會下跌，當市場慢慢消化後，行業便可健康地發展。

Q：現時是否入市的好時機？

羅： 以內地樓價來分析，現處於較低水平，但相信未來幾年必然會升值，現在的確是不錯的撈底時機。

繆：年底前內地樓價料約下跌15%，將重回去年底或今年初水平。現時樓價上升空間有限，未來數月亦會比較波動。

Q：近月內地房地產買賣情況怎樣？

羅： 近月大城市因受到政策影響，成交量有一定壓力，反而二、三線城市因樓價低及需求大，成交量仍保持樂觀水平。

繆：主要城市年初至今的樓房供應量約下跌了40%，導致樓價攀升，但下一季樓價料會下跌。

Q：哪類型的內房股較值得投資？

羅： 投資者可以發展商開發模式（如住宅、商業、辦公室用途）、債務狀況及全國布局這3個條件來選擇內房股，如發展商集中於某幾個城市，需留意項目發展是否集中於具潛力的地方；即使在全國拓展業務，包含的發展地區也不一定具升值潛力，除了一眾主要城市外，二、三線城市如重慶、長沙亦值得推介。

繆：具政府背景的股份較穩健，因其資金雄厚，可免卻承受資金短缺的風險，當中以發展三、四線城市為主的地產商值得留意，它們的表現普遍穩定，如華潤置地（01109）等。北京、上海、深圳的樓價升幅雖大，但波動及風險也大，真正上升空間有限。

Q：投資內房股需注意甚麼？

羅：入市前要留意政策風險，並要避免以投機炒賣為目的之發展商，應選擇較為正常健康開發的公司。

繆：投資者需注意內房股的負債、投資成本、發展地區、政策及樓市泡沫等問題；以負債情況來說，若發現債務太多以致需減價出售單位，則會影響其盈利表現。

Q：未來內地房地產有何值得留意的地方？

羅：內地發展商主要分為兩類，一類為非上市公司，它們的開發項目較少，不急於發售單位；另一類為上市公司，因項目較多，並需向股東交代業績，所以要強調數量為主，好讓資金回流繼續開始新項目，以免繳交額外土地利息。在滾動性經營的情況下，他們或會趁今年餘下時間減價促銷，或會對樓價造成影響，早前恒大（03333）已開始作出減價策略。

繆：保障性住房政策將進一步擴大，透過推出小型單位，推動低收入人士以低價置業，年底前約有400萬個單位動工，較預期進度為快。此政策能減少地產市場的政策風險，紓緩市民對樓市的不滿，但這類單位與上市公司的單位屬不同市場，樓價應無太大影響。

業績出籠或有驚喜

身為內地房地產發展商龍頭的中國海外（00688）將於明日公布業績，其表現具有一定的指標性，到底上半年內房股能否交出一張亮麗成績表，以沖淡集資潮帶來的壓力？

恒大料多賺5倍

繆子美表示，相信大部分內房股上半年銷售情況理想，約增長60%，而且亦獲得不俗的盈利增長，估計中國海外盈利增長約10%，富力地產（02777）則上升30%，華潤置地（01109）及龍湖（00960）將錄得超過40%增長；而由於恒大今年項目較多，估計盈利會升近5倍。