內地連番推出壓抑樓市的措施，影響投資者入市意欲，但在內地經濟起飛及人民幣升值的大趨勢下，無阻港人到內地置業的信心。在電子產品公司任職總經理的伍先生，有意到深圳購買一所價值150萬元的物業，到底他如何因應個人財務狀況以決定按揭成數，以及如何決定入市時機？今期請來兩位專家協助籌謀。
Q：伍先生 A：創盛理財董事陳寶琪
Q：我打算在深圳買入約值150萬元的樓房，以我的財政狀況是否適合這類價格的單位？
A ： 伍先生距離退休歲數只有約10年，以投資狀態來算，150萬元的價位最為適合，最多亦只可選200萬元的單位，否則負擔會較重。但在地區選擇來看，上海及北京的地點較深圳集中，升值及保值能力較強。
Q：以我的資產分配情況，應該一次過繳付樓價抑或選擇按揭計劃？
A ： 我認為選擇按揭計劃較適合伍先生的情況，因為內地及香港的按揭息率均不高，你可把剩下的流動資金作其他投資，而且預留一筆現金亦可備不時之需。至於按揭成數方面，較保守的可做三成按揭，最多可考慮做五成。
Q：如選擇按揭計劃，是否應以香港銀行為首選？
A ： 當然香港銀行較為穩當，但未必所有銀行均有代理內地物業按揭。另外，借港元來供款是比較划算，但你必須小心閱明條款，確保一旦人民幣升值不會影響你的借貸金額。如打算貸款75萬元人民幣，即約80萬港元，你需確保銀行的按揭貸款條文，即使人民幣升值，港元借貸金額亦不變，以避免不必要的匯兌風險。
Q：我應把股票套現來繳付首期嗎？
A ： 以首期75萬元計算，可以兩種形式付款，第一是運用一半現金，另一半把股票套現；第二是運用物業按揭，因現時樓價高息口低，條款相對不錯。至於選擇哪個方案則主要視乎你所持有的股票是否具升值潛力，如股份潛力佳，我會建議你繼續持有。
Q：剩下的流動資金可作甚麼投資？
A ： 我建議你可以一筆過投資基金或每月定期投資基金及債券來增值，建議你選擇中低風險的基金組合，投資年期約為3至5年，而後者是每月定額投資，扣除你的固定開支，約剩1萬元的流動資金中可用3,000至5,000元作供款，年期約維持10至15年，或可考慮投資於內地的零售及金融股基金。
Q：你認為我應盡快買內地物業，以享受人民幣升值帶來的利潤嗎？
A ： 在內地推出壓抑樓市措施下，近期內地樓價已開始下調，就算人民幣升值，亦可能難以彌補樓價下滑幅度。我相信內地樓價調整期未完，或可待年底才決定入市。
年齡 ：約50歲
家庭狀況：已婚，育有一子一女（就讀中學）
個人資產：現金100萬元、股票約值100萬元以及一個香港物業（按揭供款已繳清）
每月收入：約3萬元
每月支出：2萬元
在內地及香港置業，始終有着不一樣的法則，港人到當地買樓需留意甚麼？置業國際集團董事羅志聰向大家提供以下貼士：
下半年中國的房屋政策不會大變，但仍保持穩定，自四月後樓價已開始下調，相信下半年仍會再下調最多10%，但已是底線。由於政府只是認為樓價升勢過急，希望其重回合理水平而已，投資者可持觀望態度，市面選擇多，不需急於入市。
無論在利息、匯率以及彈性上，本港銀行的按揭計劃都較內地銀行划算。以利率來看，本港銀行針對內地物業按揭息率約為3厘至3厘半，內地銀行則平均處於5.9厘水平，兩者至少相差2.4厘，加上人民幣未來數年會升值約5%以上，本港銀行按揭計劃以港元供款，可避免人民幣升值後額外多付的金額，並等於填平了利息；另外，本港銀行體系較內地銀行完善，彈性較高，如對「二套房」限制要求較內地銀行為少。
內地發展商推盤，推售單位數目須與預售證相同，價單須事先列明，買賣後即時要向國土局備案，而發展商亦會安排多家銀行作按揭，除了方便投資者外，也等於間接為投資者作過濾。二手市場在深圳亦十分活躍，但代理商的質素參差，資訊亦不統一，比較混淆，加上稅項不明確，涉及的收費項目會較複雜。
地區是選擇物業的最重要因素，尤其是口岸物業，如皇崗、羅湖、文錦渡等，它們的通達性強，配套亦方便，對於要經常來往兩地的港人來說十分適合。雖然深圳第二期的地鐵將令近郊地區亦得以聯繫，但相對市中心如羅湖及福田來說仍有一段距離，故還是選擇市中心物業較佳。
現時深圳市區的房價約為每平方米25,000至45,000元， 較偏遠地方則約為10,000至15,000元，若以伍先生擁有200萬元的流動資金計算，在市區只能買入一個約600方呎的中型單位。我建議投資者提高按揭成數，以買入較大單位，相信升值潛力較佳，且相對於香港市區的樓價來算，深圳仍處於較低水平，未來的升值潛力很高。