何文田前山谷道邨地皮本周二拍賣，由新鴻基地產（00016）以109億元投得，平均每方呎樓面地價12,539元，較政府原本的開價高出六成，亦較市場預期為高。
當何文田地皮成交以後，對於下月拍賣的山頂聶歌信山道豪宅地皮，測量師立刻調高預測成交價，從原來平均估計的80億元，上調到接近100億元。由於該地盤面積約25萬平方呎，可建樓面約32.5萬平方呎，若成交價接近100億元的話，平均每方呎樓面地價將高達2萬元，認真厲害。
這是政府近期第3次賣地，與早前東涌、粉嶺地皮比較，何文田地皮拍賣的氣氛或成交價均熱烈得多，若與港鐵南昌站流標的上蓋項目比較，更是完全不同的反應。對於南昌站項目，發展商不是說銀碼太大嗎？怎麼現在何文田這個項目，連同建築成本可能要180億元，發展商也熱烈舉牌？這到底代表甚麼？
其實對於這個問題，筆者在三月四日及十一日的本欄文章也討論過：在過去十多年的光景裏，雖然香港人平均收入沒有上升，但有錢的變得愈來愈有錢，窮的變得愈來愈窮，結果出現了M型社會的現象。例如全港薪金最高的10,000人，他們的平均薪金從○六年的489萬元，暴升至○九年的931萬元，3年間差不多升了一倍，但很多低下階層的行業，今天的收入較九七年相同的職位還要更低。
M型社會有一個特點，就是最高檔的東西會愈來愈貴，中檔的東西會趨向下流化，原本中價的東西，價格反而會逐步下調。如果你不明白，請想想一些普通價錢的貨品，例如你的衫褲鞋襪、電視機、雪櫃、洗衣機或是到酒樓飲茶吃飯等，今天的價格與十多年前相差多少？相對於一些富豪的玩意，例如上周在北京保利公司舉行春季拍賣會夜場，北宋書法家黃庭堅的書法作品《砥柱銘》最後以4.368億元人民幣成交，差不多等於5億港元！
M型社會的現象，基本上是只會惡化而不會改善，回想在十多年前，山頂豪宅每平方呎的售價，約是新界樓（例如沙田區）的2至3倍，但今天兩者的差幅，卻已有8至10倍的距離，所以未來豪宅將會愈來愈貴，但中小型住宅的升幅卻不能追上豪宅。
相信聰明的發展商應該會了解這個道理，亦明白數年後要在何文田賣2萬元一呎的豪宅，應該較在東涌或粉嶺賣四、五千元一呎的住宅容易得多。
雖然現在何文田地皮的平均每方呎樓面地價要12,000多元，連同建築成本達16,000元，但只要興建的單位夠大夠豪，例如是2,000方呎以上的面積，數年後中層單位平均價要賣18,000元以上，應該是有絕對的把握，而高層3,000至5,000方呎的特色單位，更可賣每方呎3萬元以上；因此要靠這個樓盤賺錢，並非一件太難的事。以附近常盛街的半山壹號為例，當時○四年的「麵粉價」是每方呎5,476元，今天「麵包價」平均過萬元一呎，部分頂層大單位呎價更高達2萬元以上。
至於新界數百呎的中小型住宅，由於售樓的目標對象就是M型社會中間的一群，他們在過去十多年的收入只有輕微上升，而未來也會保持這個趨勢，故中小型住宅的樓價不要期望可像豪宅般大幅攀升。
銀聯信託投資總監投資樂園創辦人 林一鳴