瑋論：城市綜合體方興未艾

加入商業元素減風險

所謂「城市綜合體」是指集商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議和文娛等城市生活空間於一體的發展項目，英文名稱HOPSCA──H代表Hotel酒店、O代表Office寫字樓、P代表Park公園、S代表Shoppingmall商場、C代表Club會所、A代表Apartment公寓。

內地嚴打樓市炒風，以及推出一系列調控政策，相信是促使愈來愈多內地房地產開發商趨向採取「城市綜合體」發展策略的一個原因。

「城市綜合體」的發展模式除住宅外，還有其他商業地產，不直接受調控政策影響，有分散風險作用。開發商的銷售策略也較具彈性，例如可以將項目中的商場、寫字樓和酒店出售，也可以留作長線收租用途，為公司提供較穩定收入，減少因售樓收入的波動性對公司業績的影響。

更重要的是，開發商發展「城市綜合體」項目，在買地方面可能具有一定優勢，因為項目包含寫字樓、酒店和商場，可以創造就業，帶旺當地經濟，所以地方政府可能樂意以較低價將土地出讓，意味開發商將來會有較高毛利率。以專門發展「城市綜合體」的明發集團（00846）為例，就是通過和地方政府簽署諒解備忘錄低價「預約」土地，然後經過招、拍、掛將土地拿下，所以其部分土地地價低至每平方米110元人民幣。不過，要注意的是，如果開發商一窩蜂大搞「城市綜合體」，小心將來大量同類項目湧現，呈現供過於求。

輝立證券董事 黃瑋傑

（作者為註冊持牌人士）