本港息率維持在歷史超低水平，對樓市於金融海嘯谷底迅速復甦，功不可沒。樓價連升十四個月，直逼九七年的高峰，不少人均看傻了眼。銀行為搶佔按揭市場，更是各顯神通，近年大為流行的拆息按揭，不僅為樓市火上加油，亦使住宅按揭躍升為銀行主要業務，比例高佔總貸款額三成六。
無可否認，樓市若平穩發展，按揭業務當然可為銀行帶來不少盈利貢獻，可惜的是，目前市場存在眾多未知之數，息率低無可低，未來回升的機會遠高於再下跌，若息率突然回升，或熱錢急速撤退，在高位徘徊的樓市勢必受到嚴峻考驗，泡沫成分較多的樓盤，爆煲更在所難免，成為威脅本港銀行體系穩定性的計時炸彈。
值得留意的是，金融管理局近年已三番四次表示，關注銀行按揭貸款業務，反映問題轉趨嚴重。今次金管局提出的關注，可以分為兩個層面來看：一是對銀行目前的業務表示關注；二是對銀行未來業務及本港金融體系可持續發展的關注。目前銀行承做的本地住宅按揭，佔其總貸款額三成六，金管局認為按揭業務將對銀行業穩定性有很大影響，提醒銀行不能單憑現時的市況去做未來的風險管理。
坦白說，銀行間按揭貸款競爭日益加劇，部分以最優惠貸款利率計算的按揭貸款，實質利率已低至二厘，令人憂慮的是，銀行是否已做好利率風險緩衝。至於近年最受市場歡迎的拆息按揭，根據一項模擬測試，如果同業拆息於未來十二個月上升三百點子（即三厘），以拆息融資的住宅按揭貸款，淨息差將會轉為負數，換言之，銀行推出相關的按揭貸款，將成為無利可圖的資產。
樓市經過一輪強勁衝刺，私人住宅樓價已逼近九七年水平，漲勢更延至向來被喻為樓市升勢「終結篇」的中小型住宅。差餉物業估價署最新數據顯示，今年二月份私人住宅售價指數，已連續十四個月上升，當中港島及九龍區面積少於四百三十一方呎的中小型物業，平均每方呎已升至逾六千五百元及近四千八百元，創了差估署九九年有統計以來新高。一向以來，投資者炒賣三部曲，由藍籌股或豪宅開始，炒到二、三線以至蚊型股，而樓市炒至中小型單位時，已是差不多見頂的時候，大家豈能不提高警覺？
前車可鑑，本港目前樓市的形勢，儼如亞洲金融風暴前夕，熱錢若急速撤走，樓市勢必大幅下滑，業主即使有能力繼續供款，亦要淪為負資產一族。最令人擔心的情況是，若果樓價下跌逾三成，不幸地本港經濟未如理想，出現大規模業主斷供潮，銀行需為樓市泡沫爆破「埋單」，收回一大批資不抵債的銀主盤，令銀行壞帳率急增，拖累銀行資產質素。
縱使金管局這次僅是前瞻性地提醒銀行業，要「好天收埋落雨柴」，趁目前經濟仍未轉壞，累積本錢，才可承受信貸質素一旦轉壞的衝擊，兼且可保留足夠資金，在經濟轉差時向信貸紀錄良好的人提供貸款，避免出現信貸緊縮進一步打擊經濟。不過「言者諄諄，聽者藐藐」，銀行業目前為爭取最大利潤，鬥得你死我活，金管局提醒業界未雨綢繆，未必聽得入耳，令銀行業的穩定性平添不少隱憂。