計至去年底止的半年，恒隆總利潤173.51億元，較上年同期增加1,319%，主要是投資物業重估增值大增的貢獻，本港投資物業增值88.28億元，內地投資物業增值73.31億元，於調整遞延稅項後，恒隆的核心利潤實為55.08億元，也較上年同期增加360%，每股純利1.33元，派發中期息17仙，增加13.3%。

售君臨單位利潤高

該期間內，出售君臨天下園景單位425個，均價14,000元呎，利潤率70%，獲利53.39億元，是利潤的主要部分，香港投資物業貢獻增5%，內地物業貢獻增15%，較預期為佳。

恒隆現仍有君臨天下逾280個單位待售，均為海景單位，相信售價更高，而浪澄灣亦有1,200個單位待售，兩個項目均潛在相當利潤，而售樓策略不明，難料何時出售入帳。

恒隆的主要發展，集中於內地上海以外的二線城市，涉及商業面積2,000萬方呎，首項計劃將於瀋陽完成，面積逾百萬方呎，已預租80%，每方呎租金逾30元，按計劃，未來每年至少有一個項目完成，據估計，該等計劃於完成後，每年租金收入將達80億元，而計劃中的每方呎成本只是1,600元。

二線城市物業看俏

近期內地對樓價施壓，影響投資者信心，而恒隆的物業是收租物業，與樓價施壓無關，況且首項物業於今年中完成，其餘只在興建中，未來的租金趨勢更為重要，恒隆的計劃是長遠發展，初期回報率較低，但隨着經濟向好，應是拾級而上，以上海為例，亦有租金下滑之象，但為時短暫，已從低位反彈，並重返高水平。

恒隆現價26.5元，市盈率仍看下半年售樓情況，市帳率1.32倍。對於恒隆的評價，本港樓價尚有影響，而更重要的，仍是內地的投資物業市道，其賣點是二線城市的一流物業，前景應可看好，而股價已從高位調整20%，可趁低收集。

葉心