28/11/2009

千萬買樓怎投資?

現時資產價格不斷上升,手持現金則只會貶值,投資樓市成了近年熱門的選擇。雖然過去一個月樓市明顯降溫,但相對股市風高浪急,以及持續的低息環境,買樓收租作中長線投資,仍然是較穩健的做法。同股市一樣,物業投資亦可以有不同的組合。以一千萬元的投資額來說,可選擇的物業組合就極多元化,涵蓋豪宅、中價盤及上車盤,投資者首先要釐清投資目標,究竟是穩陣的租金收入,還是可觀的升值潛力,或是要「財息兼收」!今期「置業安居」就為大家示範幾種不同的一千萬元物業投資組合,並且分析箇中利弊,投資者大可參考再作精明選擇。

早前不少投資銀行均發表對本地樓市的預期,當中法國巴黎銀行中國及香港研究部主管歐文就預期,在銀根寬鬆下,未來18個月本港物業價格將上升40%;而瑞信則認為市場過分誇大本港房屋政策的風險,估計年底前本港樓價會下調5%至8%,明年一手樓價將維持平穩,二手樓價最多有5%增長。

物業仍具投資價值

可見投資界相信,本港樓市升至現水平,仍有可觀的投資價值。只要選擇合適的物業作投資,不但可在目前的整固期守得住,更加可以待樓市再起飛,獲取更高回報。

事實上,選擇物業作投資可謂大有學問。選擇單位類型,分別有豪宅盤、中價盤及上車盤,如選擇豪宅盤,以近一年的樓價走勢而言,升值潛力可看高一線,但租金回報率則較參差,一般只能有3%或以下,但釐印費等買樓開支會較高;不過以一千萬元投資額而言,只適合購入一個豪宅單位,故較易管理。但有利亦有弊,只有1個單位,如遇市況急轉直下,「出貨套現」的損失亦相對較大。

上車盤租金回報高

選擇中價盤,一般的租金回報率亦可達4%或以上,而且租客質素亦較高,升值潛力亦不比豪宅遜色,故可算中庸之選,不過中價盤亦同樣面對費用較高的問題,只計算釐印費、律師費及經紀佣金的費用,已需數十萬元。如選擇上車盤,則可收分散風險之效,以沙田第一城的上車盤395方呎單位為例,可購入達6至7個,可分散租客帶來的風險,同時租金回報率亦較高,可達5%;不過由於單位數量多,便要面對維修費較高的問題,蠶食租金回報率。

另一項值得注意的,是如同一日內,購入多個單位,政府會以總成交額計算釐印費,但若於1個月內不同日子成交,則不會以總額計算,故如投資樓價低於200萬元的上車盤單位,每個單位的釐印費亦僅100元。