在阿拉伯聯合酋長國的七個酋長國之中，杜拜的石油資源不多，經常被揶揄為「窮親戚」，但同時也是最雄心勃勃的一個，要打造成中東的金融、貿易及航運中心。在金融海嘯爆發前的幾年，全球資金氾濫及利率低企，杜拜透過大量舉債，夢想似乎逐步成真，可惜只是「借來的美夢」。現時杜拜的負債約為八百億美元，其中杜拜世界便佔五百九十億美元，還債能力備受質疑，以致在全球出現復甦之時，經濟仍然深陷泥沼。

其實，杜拜採取的發展模式，與很多新興市場一樣。政府的投資公司大量舉債開發房地產，興建超豪寫字樓、酒店及住宅，並向外國投資者開放市場，透過提供種種優惠和給予居留權，吸引外國企業及專才進駐，很快便令經濟蓬勃起來。資產價格上升，自然吸引更多游資湧入，把資產泡沫吹得更大，現時很多超豪爛尾樓，便是在那段時期匆匆開工。一場金融海嘯令資金鏈斷裂，粉碎了借來的美夢，變成債務纏身。

杜拜今時今日的困境，只不過再一次說明，新興市場國家往往有錯覺，以為發展房地產是極速致富的捷徑，實際只是一座建築在浮沙上的城堡，而房地產具有居住及投機的雙重特性，正是造成這種錯覺的原因。房地產作為投機工具，只要不斷有資金流入，資產價格就算已經脫離基本因素，還是可以不斷上升，造成人人有錢賺的假象，令經濟更加蓬勃，吸引更多資金來炒一轉。不過，這種堆砌出來的繁榮注定難以持久。

此外，杜拜銳意發展成為中東的金融中心，同樣犯上揠苗助長的錯誤。當然，杜拜較其他中東國家更為開放，亦致力吸引外資進駐，並且大興土木提升基建質素，硬件的確並不缺乏。可惜，外來資金似乎只是視這裏為一個搵快錢的地方，隨時可以離開；而且，整個經濟主要是靠借錢來製造繁榮，政府背負着沉重債務，根本就是威脅金融市場穩定的一枚計時炸彈。這樣的金融中心，基礎何其薄弱，說不上具有可持續的競爭力。

來自杜拜的教訓，對香港似乎毫無關係，其實不然。首先，由房地產泡沫造就的經濟繁榮絕不可恃，短時間的風光，換來多不勝數的後遺症。其次，杜拜拖欠的債務並非小數目，眾多國際級銀行牽涉其中，如果全數變成壞帳，恐怕會有銀行陷入危機，後果難料。最後，杜拜世界旗下大型地產項目的四十億美元伊斯蘭債券，是目前全球最大筆同類資產，能否順利償還，直接影響市場對這類資產的信心。近年，伊斯蘭金融是各地市場銳意開拓的新領域，香港亦不例外，應密切注視杜拜債務危機的發展。