近日最惹人注目的是堪稱「天價」的豪宅交易。價錢似是難以置信，然而不少豪宅售價早已超逾九七年的高峰則是不爭的事實。有人表示擔心：豪宅售價飆升會不會帶動中下價樓的售價，以致一般受薪階級無法置業。有人又提出：新樓盤的售價一般已超乎新置業者的負擔能力。

豪宅價高無礙置業

按照筆者的實證分析，樓價的動力一般而言是由下推動，而非由上牽動（JOURNAL OF HOUSING FINANCE AND ECONOMICS 二○○八）。樓市低層價揚會推動換樓活動，因而推動中高層的樓價。相反，如果高價樓由於某些原因價揚，則不會帶動中低價樓的成交或樓價。因此大家可以安心豪宅價揚並不表示中下價的樓價也跟着飆升。

事實上，一些富豪為表示身份象徵，並不太介意付高價去買有「特色」的單位。此種行為屬你情我願，並不意味樓市存在泡沫，除非銀行推波助瀾貸款助本來不算富豪的人士購買超級豪宅。但是據筆者了解，本港銀行作風保守，鮮有冒上高風險為「打腫塊臉充闊佬」的人士融資。

今時今日，息率低位徘徊，中短期間亦相信難以冒升，才是中下價樓價錢急升的主要原因。事實上，市民置業的「負擔比率」仍屬正常，因此難言泡沫已經形成。另一原因則是金融海嘯下樓價曾因人心虛怯而暴瀉。樓價在信心恢復的大前提下由低位急升，乃完全合理，難言泡沫。

高訴求者鍾情私樓

話雖如此，一般新樓的售價都超逾新置業人士的負擔能力，則也是真確。在商言商，一般發展商根本無意建造利潤低的平價樓。他們都刻意包裝旗下樓盤為豪宅。是以新置業者一般只能買市區的舊樓、或較新的新界樓。是以筆者同意重新啟動居屋的建造，以迎合買不起新樓、又不合乎申請公屋資格的人士的需求。

只要居屋的規格清楚低於新的私樓，有較高訴求的人士不會取居屋而捨私樓。事實上，居屋自一九七八年至今推行多年，何曾為樓市製造麻煩？一九九八年樓市暴跌，根本的原因是租置計劃衝擊樓市。筆者早已提出了警告，奈何政策執行者仍執迷不悟。

筆者二○○六年CONTEMPORARY ECONOMIC POLICY；二○○八年PACIFIC ECONOMIC REVIEW；二○○九年JOURNAL OF HOUSING ECONOMICS都論證了這個觀點。

嶺南大學公共政策研究中心主任　何濼生