港地產股 需防調整

近日多家大行如大摩、高盛及瑞銀等皆先後唱好本港地產股，紛紛調高目標價，不過，宏信環球投資亞太區房地產股票主管李俊華卻對本港地產股抱持較審慎態度，「雖然經濟初現復甦迹象，但主要外貿及就業等問題還未解決，大部分公司在投資取態、招聘人手與開發生產線等方面仍有保留。」他指出，近月該公司已減持本港地產股比重。

樓市呈過熱現象

李俊華續稱，利率低企、市場銀根鬆動及內地資金流入本港，令樓市較股市先行回暖，惟現時已呈過熱現象，唯一較利好樓價的因素是本地樓宇供應量有限。他預料未來樓價會橫行甚至有下跌的空間，地產股亦將有15%至20%的調整。

香港的土地供應量有限，與現時城市化急速發展及有充裕土地供應的內地相比，本港地產商的盈利增長與發展空間或會不及內房股。李俊華說，日後地產發展將倚重於農地轉用的地皮，並集中於新市鎮，估計相關發展商將可受惠，當中以新世界（00017）、恒地（00012）及新地（00016）的值博率較高。

台營建股 熱炒開放內資

「台灣股市一向以電子類股份交投最多，但近年營建股亦漸受注意，當中規模較大的龍頭營建股包括有遠雄、京城及宏普等。」寶來金融研發部董事總經理歐宏杰稱，現時台灣政府積極開拓捷運（地鐵）網絡，日後房地產的開發項目將集中於捷運沿線興建。

今年六月三十日，台灣宣布開放內地資金到當地投資，並放寬內地企業投資房地產的限制，為市場帶來憧憬。歐宏杰指當政策出台後，市場立即將台灣與香港作比較，指內地與香港簽訂《更緊密經貿關係安排》後，對香港經濟帶來支持，因此期待台灣亦能如香港般，有大量資金湧入市場。

相關股指贏大市

但他認為，政策對台灣經濟所起的效果跟香港不一樣，如內地投資者去台灣不及到香港方便，以及台灣仍設有外匯管制等，因此營建股短期內料仍以「炒預期」為主，更有10%的下調空間，但中長線而言，3至4年後的台灣房地產市場會有不俗發展。事實上，今年營建股被炒上，包含34隻營建股的營材建造類指數年初至今反彈逾1.16倍，跑贏台灣加權平均指數逾47％；在開放內資政策宣布後的首個交易日，更刺激多隻營建股漲停。

台灣營建股與內房股一樣有較高的負債水平，歐宏杰指營建股波動性很大，若經濟復甦及股市回暖，負債比率較高的營建股可反彈，以負債與資產比率達35.6%的遠雄為例，今年股價便反彈逾183%。

內房股 受政策困擾

上半年在內地貨幣寬鬆政策帶動下，內房股今年以來表現不俗，部分更由低位反彈逾一倍或以上，如富力及合生創展（00754）分別從今年低位反彈逾1.6倍及約3.1倍。七月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比升1%，按月升0.9%，然而近日中央表示會進行「動態微調」，內地多個城市亦嚴格執行二套房貸政策，是否意味着內房股下半年的發展將放緩？

穆迪助理副總裁兼分析師曾啟賢表示，近兩年內房市場的經濟周期波動性很大，內地在○六年處於樓市高峰期，○七年下旬增長開始放緩，直至今年上半年獲內地政策支持及市況轉好再而急速發展。目前內房的基本因素未見改善，發展關鍵仍在於資金的流動性，隨着內地實行放寬或緊縮貨幣政策，內房市場或再次出現大起大落的局面。

銀根收緊構壓力

與本港地產股相比，內房股普遍有較高的負債水平。曾啟賢指內地發展商的投資取態較進取，即使去年資金緊絀，仍進行擴張及土地收購，導致不少內房企業債台高築。「雖然內房市場近年急速發展，但仍處於初期階段，並以較短的時間建立資本基礎，故公司負債比率較高。」今年有多隻內房股趁股市回暖而在市場集資來增強資本，亦傳月內至少有7家內房企業來港遞交上市申請，共集資逾300億元。

內地七月份新增貸款按月大降77%，曾啟賢預料下半年銀行貸款將繼續收縮，加上不少地產發展商的海外債券於今、明兩年陸續到期，或對內房股的財務狀況構成壓力。最近穆迪以財務紀律作考慮，向13家內房發展商進行評估，當中予中國海外（00688）為投資級別評級外，其餘大部分均予負面展望評級。