專家樓評：按息已上調 轉按仍吸引？

市場上有着不同的轉按需求，包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商一按，或轉走財務公司高息樓按，另外是轉按兼物業套現、甩走擔保人、延長還款期等，亦有一項誘因愈見普及，當銀行提供吸引力大的按揭回贈，按揭用家或會透過轉按賺取可觀的回贈作為資金運用。

事實上，銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。雖然銀行已陸續上調新申請的按揭息率，但仍有個別銀行可提供調整前之按息優惠尾班車，以H（銀行同業拆息）按封頂息P減2.75厘計，實際按息低至3.125厘，與一些業主現有供樓息率一致，而銀行提供的可觀現金回贈高達貸款額的2.1%。以500萬元按揭額為例，當業主成功轉按後，按息及每月供款不變的情況下，扣除轉按律師費支出約8,000元後，仍可賺得高達97,000元銀行回贈金額。

用家只要仔細計計數，或會發現即使新做按息高於現有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多着數。同樣以500萬元按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125厘升至3.225厘（由H按封頂息P減2.5厘轉為P減2.4厘；P現為5.625厘），利率雖上升0.1厘，但每年利息只是多出約5,000元，轉按後銀行回贈卻高達105,000元，扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息近一萬元後，仍賺得高達87,000元回贈金額。

當然，按揭供樓可長達30年，而並非罰息期之兩年，由於兩年後罰息期已過，大有機會可再轉按又或作其他安排，善於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈，即使兩年後未可轉按，有關回贈金額其實已可再抵銷逾17年的利息差幅，期內用家很大機會已成功再轉按又或另作其他安排例如樓換樓。