專家樓評：買樓收租按揭「供」略

在按揭審批中，借款人需提供入息證明讓銀行評估供款能力，計算是否符合供款佔入息比率及壓力測試上限，而對於買樓收租人士，銀行一般接受將物業租金的70%列作入息計算。留意買樓收租需要預備較充裕之按揭首期，按照現行樓按措施，出租物業又或非自用物業的可做按揭成數限於五成，並非如自用物業可高達六成，若買家已持有自用按揭物業，新買入的出租物業便屬於第二套房按揭，按揭成數需降至四成。

對於出租物業的按揭申請，壓力測試上限亦需收緊10%，假定按息加兩厘後之供款佔入息比率上限由原先60%降至50%。

若非連租約或已出租之單位，即未有租約顯示實質租金作為依據，銀行仍可評估物業在市場上之租值後，接納預估租金之60%作為入息計算，這種方式只需買家在申請按揭時向銀行表明單位擬作出租之用。換言之，買家即使未有實質租金收入，仍可憑藉預估租金提升自己用作申請按揭之入息水平，當然，買家選用此方法變相已確定按揭成數及壓力測試審批受限於出租物業樓按措施。

舉例，買家購置一個800萬元之單位擬作收租之用，按揭成數由六成降至五成，選用30年還款期，按現時息率之最低月入要求不少於42,824元；買家月入36,000元，原本需找擔保人方可獲批按揭，但納入預估租值16,000元之60%、即9,600元作為入息後，可計算之入息提高至45,600元，毋須擔保人已可獲銀行批出按揭。