專家樓評：發展商按揭計劃全面剖「息」

第一個發展商按揭計劃為「漸進式按揭計劃」，是由發展商指定的財務機構所提供的一按貸款，買家最多可承做八成半按揭，年期最長30年。該計劃的特別之處是按揭貸款分開3段時期償還，第一期只需償還總貸款額的40%，首年利率為0.88厘，第二至3年利率為最優惠利率（P）減2.5厘，其後利率為P；第二期（第4至6年）開始償還總貸款額的30%（利率為P）；第三期（第7至30年）開始償還總貸款額的最後30%（利率為P）。

此計劃首階段只需供四成按揭貸款，其後再分階段供其餘六成按揭貸款，對於部分擔心置業初期負擔較重的買家，此計劃可助減輕他們初期的供款負擔，待他們日後收入有所增加時更易應付供款，財務安排上較為彈性。

另一個發展商按揭計劃為「首3年定息二按計劃」，即是由發展商指定的銀行及金融機構合作，分別為買家提供一按及二按貸款，而買家最多可承做八成按揭，而二按部分最多為三成，年期最長30年。

另外，發展商二按部分可享有定息優惠，首兩年實際按息固定為2至2.25厘；第3年實際按息固定為2.5至2.75厘；第4年及之後實際按息可達P減1.75至兩厘。

此計劃主要目的是為幫助買家鎖定二按貸款首3年的息率，以減低利率波動的風險，買家供款時可較安心。現時銀行一般P按計劃及銀行同業拆息按揭（H按）封頂息率為2.65至2.875厘，發展商二按首3年的息率則相對地低，買家首3年可節省部分的利息開支。

以上兩種發展商按揭計劃各有特色，買家可按實際需要而選擇適合自己的計劃，但要注意上述兩款計劃首幾年利息較低，但過了優惠期後息率會有所上升，因此建議於利率上升前轉按至銀行以享較低的息率，事前亦應向發展商或地產代理了解清楚箇中條款及細則。