昔日東方南韓經濟及樓市如何？
目前全球通脹升溫，百物騰貴，養家餬口的難度亦跟隨增加。國際金融協會（IIF）的資料顯示，南韓今年首季的家庭負債超越該國國內生產總值（GDP），是全球36個主要地區中唯一出現此情況的國家，令人憂慮高企的負債將威脅南韓未來的經濟發展。
南韓去年底包括家庭和企業的民間負債突破4,500萬億韓圜（約27萬億港元），創下歷史新高，而今年首季，當地家庭負債佔GDP的比率高見104.3%，連續4個季度位居全球第一。緊隨其後的是黎巴嫩（97.8%）、香港（95.3%）、泰國（89.7%）及英國（83.9%）等，而美國、中國、日本的家庭債務比重依次為76.1%、62.1%、59.7%，均遠低於南韓和香港。
年底前基準利率或3厘
而與GDP相比，南韓的企業負債（撇除金融企業）的比率為116.8%，較一年前增加5.5個百分點，增速僅次於越南的10.9個百分點。市場預期，隨着環球息口維持上升走勢，家庭和企業的利息負擔勢續會加重，這將抑制消費和投資增長，為經濟帶來不利影響。
面對通脹升溫和樓市熾熱，南韓央行在去年8月展開加息周期，成為全球首個加息的主要央行，經過數輪加息後，更在今年7月歷史性的加息0.5厘，把基準利率上調至2.25厘。目前市場普遍認為基準利率將在今年底前升至2.75厘或3厘見頂，而由於按揭利率將跟隨上升，這將使負債家庭進一步承壓。
借貸成本升 樓價恐急跌
有調查顯示，如果抵押貸款年利率為4厘，首爾住宅的每月供款將佔居民平均可支配收入的45%。另外，若果年利率上升到7厘，每月供款將增加到可支配收入的62%。有市場人士警告，借貸成本上升可能引發當地房地產市場的急劇回調，這對經濟構成的威脅可能要大於股票或債券市場下跌。
推定息按揭 銀行限放貸
南韓金融監管機構早前也預計，一旦按揭貸款平均利率升至7%，拖欠貸款的人數可能增加50萬人，至190萬人。由於該國近75%的家庭財富與房地產有關，政府擔心按揭利率上升可能會增加違約率，導致經濟陷入危機。
有見及此，政府正計劃向業主提供把浮息按揭轉至定息按揭的機會，藉此減輕家庭債務負擔，緩解金融體系壓力。
部分當地銀行亦開始限制放貸，使銀行對家庭的貸款增速從今年1月的6.2%，放緩至4月的2.8%。
首置客最多敍做80%按揭
南韓樓價近年升勢不斷，為紓緩有自住需要人士「上車」難的情況，當地金融委員會早前通過銀行業監督管理修正案，當中包括放寬按揭貸款限制。自今年8月起，南韓首次置業人士在當地購買任何住宅，無論價格和位置，均可以敍做最高八成按揭，最高貸款額6億韓圜（約360萬港元）。而此前該國規定，當地人置業的最高按揭成數是六至七成，視乎該地區的樓市熾熱程度，且貸款限額為4億韓圜（約240萬港元）。
此外，新規允許在計算供款與入息比率時，可以把有另一按揭在身的配偶的收入計算在內，較以往只計算沒有按揭在身的配偶的入息寬鬆。而此前被禁止進行的物業抵押透支，亦獲得鬆綁。
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