二手「疫」堪憂

納米單位非致命傷銀行及就業更關鍵

發展局去年底公布，本季有一幅屯門住宅用地以招標形式推出，將加入「限呎」條款，規定單位最細面積為280方呎。當局同時表示，相信未來數年透過政府及港鐵賣地，面積少於200方呎的「納米樓」將會絕迹香港。到底納米樓會否因此而被趕絕？香港納米樓又是否如此充滿危機？有分析認為，銀行取態及就業情況才是關鍵。

差餉物業估價署資料顯示，過去5年新落成的私營房屋中，280方呎以下單位佔13%。「其實要講爆煲，幾時輪到納米樓？」有業內消息人士直言，「納米樓因為銀碼細，即使借到盡九成，銀行都只係借出兩百幾、三百萬，就算買家後來供唔起，銀行蝕極都有個譜。」即使是近月的銀主盤拍賣，旺角半新盤逸新一個182方呎單位，也以371萬元拍出，僅低市價4%。

3大行不設菁雋網上估價

惟買納米樓亦非全無隱憂，「龍床盤」屯門菁雋在3大銀行：滙豐、恒生及中銀香港在網上「估唔到價」。事實上，該盤開賣時市場就已傳出滙恒兩家大行停做樓花按揭。究其原因，市場大多認為，與樓盤呎數大小無關，卻是預警樓價向下的信號。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近期樓市成交價低於銀行估價的情況有所增加，或令銀行估價更趨向保守，更有甚者，可能預示樓價將會向下。即使樓價將會下跌，但香港「走數」比率低，去年11月拖欠超過3個月的比率僅約0.03%。所以無論呎數大小，對於銀行而言，承做按揭是低風險業務，相信銀行不會「有生意唔做」，亦甚少聽聞銀行因納米樓而拒絕承按。

中價樓交投增幅勁放緩

差餉物業估價署上周公布的臨時數據顯示，私宅售價指數雖去年全年漲約3.32%，但按月計已連跌3個月。曹氏續指，面對美國加息周期即將殺到，雖然香港銀行同業拆息（HIBOR）向上幅度仍不大，惟成交價低於銀行估價的情況頻現，後市缺乏承接力，買家對樓市觀望是可理解的。他料今年首季按揭貸款，無論宗數和金額都將趨向下跌。

同時，去年雖持續受惠放寬按保樓價上限措施，但據本報統計，銀碼介乎601萬至800萬元物業，以及801萬至1,000萬元物業交投均增近一成而已，且增幅已顯著回落。回看2020年成交價801萬至1,000萬元的中價二手私人住宅交投量則急升六成；601萬至800萬元物業成交按年亦大增48%，一度令市場震驚。

在「新按保」下，中價樓按揭成數加到八至九成，且交投激增，該計劃會否成為樓市爆煲「催化劑」？曹氏指，按保計劃給予買家的額外按揭成數以保險形式由按保公司「包底」，該部分風險並非由銀行承擔。

實際數字上，統計亦顯示，平均按揭貸款金額最新為500萬元以上，維持歷史新高水平，反映買家對高成數按揭有一定需求，同時亦反映細價樓按揭佔比仍未足以動搖市場。

論到香港樓市距離爆煲有多遠，曹氏稱，除非本港失業率上升，以致更多人「供唔起樓」，同一時間樓價下滑，再加上加息因素，才會導致樓市出現危機。